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Baugrundgutachten falsch: Welchen Schaden muss der Bodengutachter ersetzen?

Baugrundgutachten falsch: Welchen Schaden muss der Bodengutachter ersetzen?

(30.04.2016) Das Planen und Bauen im Bestand birgt oftmals ein besonderes Risiko f├╝r den Erfolg des Umbaus, insbesondere wenn mit dem Umbau eine Aufsto-ckung verbunden ist. Das Risiko besteht bez├╝glich der Frage, ob der Umbau des vorhandenen Geb├Ąudes mit den geplanten Ma├čnahmen ├╝berhaupt m├Âg-lich ist oder zus├Ątzliche umfangreiche Ma├čnahmen erforderlich sind, die er-hebliche Kosten mit sich bringen k├Ânnen.

Der mit dem Umbau eines Bestandsgeb├Ąudes beauftragte Architekt hat daher eine intensive Bauwerkserkundigungspflicht; er hat zu pr├╝fen, ob die vorhandenen Bauunterlagen und der Zustand des Geb├Ąudes eine sichere Grundla-ge f├╝r das geplante Bauvorhaben sind. Einen Schadensersatzanspruch wegen einer Beratungspflichtverletzung scheidet aus, wenn nicht feststeht, dass der Auftraggeber bei ordnungsgem├Ą├čer Beratung durch den Architekten vom urspr├╝nglichen Umbauvorhaben Abstand genommen h├Ątte, so das OLG K├Âln, Urteil vom 19.08.2013 - 22 U 12/13 (BGH, Beschluss vom 22.10.2015 - VII ZR 225/14: Nichtzulassungsbeschwerde zur├╝ckgewiesen.

Problem/Sachverhalt:

Im Jahr 2010 wird der Architekt (A) mit der Planung und ├ťberwachung des Um-baus, der Aufstockung und der energetischen Sanierung eines Bungalows beauf-tragt. Gegenstand des vereinbarten Leistungsumfangs sind auch die Grundla-genermittlung und die Erstellung einer Bestandsaufnahme. Zu dem Geb├Ąude liegt eine gepr├╝fte statische Berechnung aus dem Jahr 1964 vor. Nach Beginn der Erd- und Abdichtungsarbeiten wird bei der ├ľffnung der Bodenplatte festge-stellt, dass die Fundamentierung nicht entsprechend der Bestandsstatik ausgef├╝hrt wurde. A schl├Ągt dem Bauherrn (B) Ert├╝chtigungsma├čnahmen mit Kosten von 37.000 Euro netto vor. Daraufhin k├╝ndigt B den Vertrag, l├Ąsst das Bestandsgeb├Ąude zur├╝ckbauen und errichtet einen Neubau. Die nutzlos aufgewandten Kosten f├╝r die begonnene Umbauma├čnahme in H├Âhe von rund 100.000 Euro verlangt er von A erstattet.

Entscheidung:

Ohne Erfolg! Sehr differenziert begr├╝ndet das OLG, dass von einer Pflichtverletzung des A schon in der Grundlagenermittlung auszugehen sei. Zwar habe er ohne besondere Anhaltspunkte davon ausgehen k├Ânnen, dass der Bungalow nach Ma├čgabe der Bestandsstatik errichtet worden sei. Dies spreche gegen eine Pflicht, gleich zu Beginn des Bauvorhabens kostentr├Ąchtige Untersuchungen der Fundamente vorzunehmen. Jedoch h├Ątte A den B ├╝ber das verbleibende Restrisiko einer abweichenden Bauweise, die M├Âglichkeiten seiner Aufkl├Ąrung und die Vor- und Nachteile der hierf├╝r infrage kommenden Zeitpunkte aufkl├Ąren m├╝ssen, um so eine eigenverantwortliche Entscheidung des B ├╝ber das weitere Vorgehen herbeizuf├╝hren (BGH, IBR 2013, 544).

Dennoch hafte A nicht: Da B auf Befragen des Gerichts ausgesagt hat, dass er bei ordnungsgem├Ą├čer Beratung trotz der Mehrkosten gegebenenfalls an der Umbauma├čnahme festgehalten h├Ątte, stehe die Kausalit├Ąt der Pflichtverletzung des A f├╝r den geltend gemachten Schaden nicht fest.

Praxishinweis:

Der Bestand ist rechtlich wie der Baugrund zu behandeln. Beides sind "Unbekannte", die nur mit entsprechendem Kosten- und Zeitaufwand, aber niemals vollst├Ąndig aufgekl├Ąrt werden k├Ânnen. Hier├╝ber muss der Architekt den Bauherrn schon in der ersten Leistungsphase aufkl├Ąren und mit ihm eine Kosten-/Nutzen-Analyse der infrage kommenden Untersuchungen und deren Zeitpunkt durchf├╝hren, damit der so aufgekl├Ąrte Bauherr eine eigene Risikobewertung und -entscheidung treffen kann. Hier hatte der Architekt Gl├╝ck, dass der Bauherr vor dem OLG zu ihrem Verhalten bei ordnungsgem├Ą├čer Beratung ungeschickt ausgesagt haben- das positive Interesse zu ersetzen (BGH, NJW 1998, 982 f).