Aktuelle
Rechtsprechung

Das Bau- und Immobilienrecht ist ständig im Wandel – neue Urteile prägen die Praxis und haben direkte Auswirkungen auf Bauherren, Architekten, Ingenieure und Unternehmen. In unseren Beiträgen fassen wir für Sie interessante Entscheidungen zusammen – so bleiben Sie jederzeit auf dem neuesten Stand.

"Das geht so nicht" reicht nicht!

Hat der Unternehmer Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung, muss er sie dem Besteller unverzüglich - möglichst schon vor Beginn der Arbeiten - mitteilen. Das gilt nicht nur im VOB/B-, sondern auch im BGB-Werk- und Bauvertrag. Seiner Bedenkenhinweisobliegenheiten genügt der Unternehmer nur, wenn er dem Besteller die nachteiligen Folgen und die sich daraus ergebenden Gefahren der unzureichenden Vorgaben konkret dargelegt und ihn dadurch in die Lage versetzt hat, die Tragweite der Nichtbefolgung klar zu erkennen. Der mündliche Hinweis des Unternehmers, dass "das so nicht geht", erfüllt nicht die inhaltlichen Anforderungen an einen haftungsbefreienden Bedenkenhinweis, so das OLG Köln in seinem Urteil vom 15.07.2026 - 11 U 47/24. Ein Unternehmer (U) wird mit der Ausführung v…

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BAG "beerdigt" das Einwurf-Einschreiben!

Wird ein Einwurf-Einschreiben im sog. "Scan-Verfahren" zugestellt, begründet die Vorlage des Einlieferungsbelegs zusammen mit einer Reproduktion des Auslieferungsbelegs nicht den Beweis des ersten Anscheins dafür, dass die Sendung durch Einlegen in den Briefkasten des Empfängers zugegangen ist, so das BAG, Urteil vom 07.05.2026 - 2 AZR 184/25 Wer im Geschäftsverkehr ein Schreiben verschickt, auf das es - wenn es "heiß" wird - ankommt, wie im Baubereich etwa eine Bedenkenanzeige (§ 4 Abs. 3 VOB/B) oder eine die Verjährungsfrist für Mängelansprüche verlängernde Aufforderung zur Mängelbeseitigung (§ 13 Abs. 5 VOB/B), muss beweisen können, dass der Vertragspartner (Empfänger = E) das Schreiben erhalten hat, wenn der Zugang bestritten wird. In der Praxis hat sich die Versen…

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Kein Mängelvorbehalt im Abnahmeprotokoll: Nur die konkrete Mängelkenntnis schadet!

Der Verlust von Mängelrechten wegen eines unterlassenen Mängelvorbehalts bei der Abnahme kommt nur in Betracht, wenn der Besteller vom Vorhandensein des konkreten Mangels, also jedenfalls des Mangelsymptoms, weiß und dessen Bedeutung für die Auswirkungen auf Beschaffenheit und Verwendbarkeit des Werks beurteilen kann. Bloßes (auch grob fahrlässig unterlassenes) Kennenmüssen genügt nicht, so das OLG Koblenz in seinem Urteil vom 20.03.2025 - 2 U 112/24 (BGH, Beschluss vom 14.01.2026 - VII ZR 54/25 Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). Der Auftraggeber (AG), ein Erwerber von Wohnungseigentum, hat am 20.03.2020 die Abnahme des Sondereigentums als auch des überwiegenden Teils des Gemeinschaftseigentums erklärt. Ausdrücklich ausgenommen waren u.a. die Außenanlagen. Später entsteht Streit m…

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Leistung mangelhaft: Höhe des Einbehalts?

Führt der Unternehmer eine vereinbarte Leistungsposition nicht aus, ist sein Werk mangelhaft. Der Besteller kann die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung verweigern, wenn er die Beseitigung eines Mangels verlangen kann. Angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten. Auf den Zeitpunkt der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln kommt es nicht an. Denn bei einem solchen Zurückbehaltungsrecht verhindert schon sein Bestehen den Verzugseintritt, nicht erst seine Geltendmachung, so das OLG Hamm in seinem Urteil vom 13.03.2026 - 12 U 138/25. Auftraggeber (AG) und Auftragnehmer (AN) streiten über Zinsen i.H.v. insgesamt 920 Euro, weil der AG die Schlussrechnung des AN i.H.v. 11.200 Euro nicht bezahlt hat. Der AG meint,…

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Keine Abnahme durch Ingebrauchnahme nach vorheriger Mängelrüge!

Haben die Parteien eines Bauträgervertrags eine förmliche Abnahme vereinbart, stellt die Schluss- bzw. Restkaufpreiszahlung des Erwerbers keine konkludente Abnahme dar. Denn durch die Vereinbarung einer förmlichen Abnahme besteht ein schützenswertes Interesse des Erwerbers auf eine schriftliche Dokumentation. Eine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme des Wohnungseigentums scheidet regelmäßig aus, wenn der Erwerbers vor Einzug zu Recht aufgrund wesentlicher Mängel die Abnahme verweigert hat und zum Zeitpunkt des Einzugs die Mängel nicht beseitigt sind, so das OLG Koblenz in seinem Urteil vom 20.03.2025 - 2 U 112/24. Die Abnahme wird aufgrund der mit ihr verbundenen Rechtsfolgen, wozu - wenn eine prüfbare Rechnung vorliegt - u. a. die Fälligkeit des Werklohnanspruchs gehört, häufig als…

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Wann verliert der AG seine Mängelrechte wegen eines unterlassenen Mängelvorbehalts bei der Abnahme?

Der Verlust von Mängelrechten wegen eines unterlassenen Mängelvorbehalts bei der Abnahme kommt nur in Betracht, wenn der Besteller vom Vorhandensein des konkreten Mangels, also jedenfalls des Mangelsymptoms, weiß und dessen Bedeutung für die Auswirkungen auf Beschaffenheit und Verwendbarkeit des Werkes beurteilen kann. Bloßes (auch grob fahrlässig unterlassenes) Kennenmüssen genügt nicht, so das OLG Koblenz mit Urteil vom 20.03.2025 - 2 U 112/24. Der Auftraggeber (AG), ein Erwerber von Wohnungseigentum, hat am 20.03.2020 die Abnahme des Sondereigentums als auch des überwiegenden Teils des Gemeinschaftseigentums erklärt. Ausdrücklich ausgenommen waren u. a. die Außenanlagen. Später entsteht Streit mit dem Auftragnehmer (AN), einem Bauträger, über Mängel wegen einer nicht fachgerechten Mont…

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Auch der Bauherr ist zu überwachen!

Der Architekt schuldet dem Eigenleistungen erbringenden Bauherrn insofern die gleiche sorgfältige Planung und Bauüberwachung wie bei Ausführung durch ein Fremdunternehmen. Das gilt nur dann nicht oder eingeschränkt, wenn der Bauherr selbst über ausreichende eigene Sachkunde verfügt oder durch Dritte sachkundig beraten ist, so das OLG Schleswig, Beschluss vom 05.01.2026 - 12 U 2/25. Der Auftraggeber (AG) erbringt Bauleistungen selbst und diese mangelhaft, so dass Winddichtigkeit im Dach nicht geschaffen ist. Er sieht den von ihm mit der Planung und Überwachung beauftragten Architekten (A) in der Verantwortung; A habe die Eigenleistungen des AG nicht nur im Detail planen, sondern auch kontrollieren müssen. Er sei nicht anders zu behandeln als bei Beauftragung eines Fachunternehmers. Das Lan…

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Volles Honorar trotz unvollständiger Leistungen?

Die von einem Architekten oder Ingenieur vertraglich geschuldeten Leistungen richten sich nach dem Inhalt des geschlossenen Vertrags; die Honorarberechnungsmodule der HOAI sind hierfür nicht maßgeblich. Für einen vollständigen Honoraranspruch des Architekten sind nicht zwingend alle Grundleistungen zu erbringen. Eine behauptete Mangelhaftigkeit erbrachter Architektenleistungen steht dem Vergütungsanspruch des Architekten nicht ohne weiters entgegen. Es ist zwischen dem Vergütungsanspruch einerseits und etwaigen Gewährleistungsansprüchen andererseits zu unterscheiden. Beides sind selbständige Forderungen, die sich allenfalls aufrechenbar gegenüberstehen (können), so das OLG Celle, Urteil vom 28.01.2026 - 14 U 81/22. Bauherr B und Architekt A schlossen am 27.02.2019 einen Architektenvertrag…

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