(07.02.2024) Die Schriftform der Mängelrüge ist zwingende Voraussetzung für den Eintritt der Verjährungsverlängerung nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B. Eine WhatsApp-Nachricht erfüllt das vereinbarte Schriftformerfordernis nicht, so das OLG Frankfurt, Urteil vom 21.12.2023 - 15 U 211/21. mehr
(04.01.2024) Der Berechnung des Wertersatzes nach Widerruf beim Verbraucherbauvertrag ist die vereinbarte Vergütung zu Grunde zu legen. 2. Um den Wertersatz nach der vereinbarten Vergütung bemessen zu können, ist wie im Fall einer Kündigung aus wichtigem Grund vorzugehen. Die für die Gesamtleistung vereinbarte Vergütung muss auf die erbrachten und die nicht erbrachten Leistungen aufgeteilt werden, so das OLG Düsseldorf mit Beschluss vom 09.10.2023 - 22 U 135/23. mehr
(28.09.2023) Ein Fußbodenbelag, der sich an mehreren Stellen hebt, so dass eine erhebliche Stolpergefahr besteht, ist nach dem funktionalen Mangelbegriff mangelhaft. Ein Bodenleger muss vor der Ausführung der Arbeiten prüfen, wie der Fußbodenunterbau beschaffen ist. Das gilt nicht nur im VOB/B-, sondern auch im BGB-Bauvertrag. Der Unternehmer ist für den Mangel verantwortlich, wenn er seiner Pflicht zur Anmeldung von Bedenken nicht nachgekommen ist. Ein Bodenleger ist zwar nicht zur Abklärung des Untergrunds zu einer zerstörenden Prüfung durch eine Bohrkernentnahme verpflichtet (Anschluss an OLG Oldenburg, IBR 2020, 579). Er hat sich jedoch vor Ausführung der Arbeiten über die Beschaffenheit des Fußbodenaufbaus zu erkundigen, so das OLG Bamberg, Urteil vom 24.08.2023 - 12 U 58/22. mehr
(08.05.2023) In einem Werkvertrag (mit einem Verbraucher) ist eine Klausel unwirksam, die die Gewährleistungsverpflichtung des Unternehmers davon abhängig macht, dass die Durchführung der Wartung entsprechend den Herstellervorschriften nachgewiesen wird, so das OLG Koblenz (Urteil vom 09.03.2023 - 2 U 63/22). mehr
(06.04.2023) Soll ein (hier: Generalunternehmer-)Vertrag schriftlich geschlossen werden, kommt er im Zweifel erst dann wirksam zu Stande, wenn die Vertragsurkunde von den Vertragsparteien unterschrieben wird. Die Unterzeichnung von Verhandlungsprotokollen, in denen (lediglich) Zwischenergebnisse der Verhandlungen festgehalten sind, genügt nicht. Hat der Auftragnehmer Bauleistungen erbracht, obwohl kein Vertrag zu Stande gekommen ist, steht ihm ein Aufwendungsersatzanspruch zu. Dessen Höhe richtet sich nach der üblichen Vergütung, wenn die Leistungen zu seinem Gewerbe gehören. Werden Bauleistungen auftragslos erbracht, stehen dem Auftraggeber keine Gewährleistungsansprüche zu. Gleichwohl ist kein Abschlag von der Vergütung vorzunehmen, so das OLG Düsseldorf (Beschluss vom 22.02.2021 - 23 U 45/20; BGH, Beschluss vom 29.06.2022 - VII ZR 170/21 Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(12.01.2023) Führt der Auftragnehmer während des laufenden Betriebs staubverursachende Fliesenarbeiten in den Geschäftsräumen des Auftraggebers durch, hat er Staubschutzvorkehrungen zu treffen, damit kein Schaden am Inventar entsteht. Andernfalls ist er zum Schadensersatz verpflichtet.Der Auftraggeber hat die einzelnen Schadenspositionen auch dann detailliert aufzuschlüsseln und gegebenenfalls zu erläutern, wenn dies mit einem erheblichen Aufwand verbunden ist, so das OLG Bamberg mit Beschluss vom 14.04.2021 - 3 U 319/20 (BGH, Beschluss vom 27.07.2022 - VII ZR 423/21 - Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(05.12.2022) Verlangt der Auftragnehmer für die Ausführung seiner Meinung nach zusätzlicher Leistungen eine zusätzliche Vergütung, hat er darzulegen und zu beweisen, dass die Zusatzleistung auf einer Anordnung des Auftraggebers oder einer Anordnung eines dazu vom Auftraggeber bevollmächtigten Vertreters beruht. Aus dem Umstand, dass ein vom Auftraggeber mit der Bauüberwachung beauftragter Bauleiter Ausführungsmängel rügt und die Nachbesserung überwacht, ergibt sich allenfalls eine Vertretungsmacht in Bezug auf die zur technischen Ausführung bereits erteilten Aufträge, nicht aber in Bezug auf die Beauftragung von Nachtragsleistungen, so das OLG Köln mit Beschluss vom 27.05.2021 - 16 U 192/20 (BGH, Beschluss vom 07.09.2022 - VII ZR 649/21 - Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(02.09.2022) Wird der kaufvertragliche Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) gem. § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 BGB anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten ("fiktiven") Mängelbeseitigungskosten bemessen, hat das Gericht eine Schadensermittlung nach den Grundsätzen des § 287 Abs. 1 ZPO vorzunehmen und insoweit zu prüfen, in welcher Höhe ein Schaden überwiegend wahrscheinlich ist; das gilt auch und gerade dann, wenn in einem Sachverständigengutachten eine Schätzungsbandbreite (hier: +/- 30%) genannt wird, so der BGH, Urteil vom 11.03.2022 - V ZR 35/21. mehr
(05.08.2022) Gerät der Auftragnehmer mit der Herstellung in Verzug, steht dem Auftraggeber auch vor Abnahme ein Anspruch auf Erstattung der Ersatzvornahmekosten für die Fertigstellung der Leistung zu. Auch Kostenvorschuss kann verlangt werden, sofern ein Abrechnungsverhältnis vorliegt, so das OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.06.2022 - 22 U 192/21. mehr
(02.07.2022) Der Anspruch auf Ersatz des infolge Verzugs eingetretenen Schadens gem. § 280 Abs. 1 und 2, § 286 Abs. 1 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung. Die Verjährung des Schadensersatzanspruchs gem. § 280 Abs. 1 und 2, § 286 Abs. 1 BGB erfasst auch nachträglich eintretende Schadensfolgen, die im Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs als möglich voraussehbar waren, so der BGH, Urteil vom 19.05.2022 - VII ZR 149/21. mehr
(04.06.2022) Die Rückforderung eines Geldbetrags im Rahmen einer "Schwarzgeldabrede" ist nach § 817 Satz 2 BGB nicht nur dann ausgeschlossen, wenn die Gegenleistung bereits erbracht wurde, sondern auch in dem Fall, dass der Geldbetrag im Vorgriff auf künftig zu erbringende Leistungen - quasi als Vorauszahlung - gezahlt worden ist, so das OLG Stuttgart, Urteil vom 22.02.2022 - 12 U 190/21. mehr
(03.05.2022) Stellt eine vom Auftraggeber vorformulierte Vertragsstrafenklausel nicht klar, ob als Bezugsgröße für die Berechnung der Vertragsstrafenhöhe die Brutto- oder die Nettoabrechnungssumme gemeint ist, ist der AGB-Kontrolle die Bruttoabrechnungssumme zu Grunde zu legen. Erweist sich die Vertragsstrafenklausel als wirksam, ist aber bei der Anwendung der Klausel auf die Nettoabrechnungssumme abzustellen. Eine Vertragsstrafenklausel, wonach der Auftragnehmer bei einer Obergrenze von 5% für jede angefangene Woche des Verzugs eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,5% der Rechnungssumme zu zahlen hat, stellt keine unangemessene Benachteiligung dar, so das OLG Hamburg, Urteil vom 03.02.2021 - 8 U 33/20 (BGH, Beschluss vom 08.12.2021 - VII ZR 140/21 - Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(05.04.2022) Abschlagszahlungen haben stets nur vorläufigen Charakter. Die Bezahlung einer Abschlagsrechnung rechtfertigt nicht die Annahme eines Anerkenntnisses der darin enthaltenen Positionen, insbesondere nicht hinsichtlich der Höhe der geschuldeten Vergütung, so das OLG Hamburg in seinem Urteil vom 27.11.2020 - 8 U 7/20 (BGH, Beschluss vom 27.10.2021 - VII ZR 11/21 - Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(10.03.2022) Wird in einem von Auftraggeber und Auftragnehmer unterschriebenen Protokoll festgehalten, dass die Leistung einen Mangel aufweist, und führt der Auftragnehmer anschließend Mängelbeseitigungsarbeiten durch, beginnt die Verjährung der Mängelansprüche erneut, so das OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.03.2018 - 5 U 74/16 (BGH, Beschluss vom 10.02.2021 - VII ZR 72/18 - Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(04.02.2022) Zur Wirksamkeit eines Werkvertrags (hier: Abdichtungsarbeiten), wenn dem Meisterzwang unterliegende Arbeiten ohne Vorliegen des Meistertitels vorgenommen werden bzw. ohne Eintragung in die Handwerksrolle und der Beurteilung anhand des Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit (OLG Köln, Urteil vom 16.12.2021 - 7 U 12/20). mehr
(07.12.2021)
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Nicole Freier u. Alexander Götz
(05.11.2021) Ein Anspruch auf zusätzliche Vergütung nach § 2 Abs. 6 VOB/B muss (ausnahmsweise) nicht angekündigt werden, wenn die Ankündigung für den Schutz des Auftraggebers entbehrlich ist. Ein Verlust des Vergütungsanspruchs des Auftragnehmers nach unterbliebener Mehrkostenankündigung ist nicht angezeigt, wenn der Auftraggeber bei der Forderung der Leistung von ihrer Entgeltlichkeit ausging oder ausgehen musste oder wenn ihm nach Lage der Dinge keine Alternative zur sofortigen Ausführung der Leistung durch den Auftragnehmer blieb, so das OLG Hamm, Urteil vom 27.03.2019 - 12 U 66/17 (BGH, Beschluss vom 08.04.2021 - VII ZR 78/19 - Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(06.10.2021) Ein Baustellenverbot des Auftraggebers begründet keinen Verlust des Nacherfüllungsanspruchs, insbesondere wenn der Auftraggeber später nochmals zur Mängelbeseitigung auffordert und den Zutritt gewährt. Bietet der Auftragnehmer ungeeignete Maßnahmen zur Mängelbeseitigung an, muss der Auftraggeber diese nicht dulden. Er darf das Angebot ablehnen und nach Ablauf der Nacherfüllungsfrist seine Mängelrechte geltend machen, so das OLG Schleswig, Beschluss vom 29.07.2020 - 12 U 23/20. mehr
(13.09.2021) Der Ausfall der Nutzung einer vom Unternehmer errichteten Dachgeschoss-Maisonette-Wohnung ist in Geld zu entschädigen, wenn sich der Verlust der Gebrauchsmöglichkeit signifikant auf die Lebenshaltung auswirkt. Muss aufgrund eines Mangels des errichteten Bauwerks dieses zur Mängelbeseitigung in den Rohbau zurückversetzt werden und der Auftraggeber deshalb ausziehen, liegt eine signifikante Auswirkung auf die Lebenshaltung vor. Die Beweislast für eine mangelhafte Leistung trägt nach Abnahme der Auftraggeber, so das OLG Zweibrücken im Beschluss vom 14.07.2020 - 5 U 79/19 (BGH, Beschluss vom 10.03.2021 - VII ZR 128/20 Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(10.08.2021) Verlangt der Auftraggeber die Anbringung einer stärkeren als der vertraglich vereinbarten Außendämmung und muss der Auftragnehmer deshalb zwangsläufig breitere Profile und Wetterbleche verarbeiten, steht dem Auftragnehmer hierfür ein Anspruch auf Mehrvergütung zu. Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers, wonach dem Auftragnehmer für die Ausführung von Änderungs- und Zusatzleistungen kein Anspruch auf Mehrvergütung zusteht, wenn sie nicht auf schriftlichen Nachtragsaufträgen beruhen, benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen und ist unwirksam, so das OLG München mit Urteil vom 21.07.2021 - 20 U 5268/20. mehr
(15.06.2021) Ein in der Wohnung eines Verbrauchers geschlossener Werkvertrag über den Ausbau einer alten und den Einbau einer neuen Treppe kann vom Verbraucher ohne Begründung widerrufen werden. Der Verbraucher ist über sein Widerrufsrecht zu informieren. Das Widerrufsrecht besteht auch dann, wenn die Veranlassung zum Vertragsschluss vom Verbraucher ausging. Wird der Verbraucher nicht ordnungsgemäß belehrt, beträgt die Widerrufsfrist ein Jahr. Auf die gesetzlichen Verbraucherschutzrechte kann der Verbraucher nicht wirksam verzichten, so das OLG München, Beschluss vom 24.03.2021 - 28 U 7186/20. mehr
(10.05.2021) Ein Kaufvertrag über Miteigentum an einem Grundstück bildet eine rechtliche Einheit mit einem Begleitvertrag über Bau- oder Baubetreuungsleistungen, wenn diese Leistungen durch einen mit dem Verkäufer verbundenen Unternehmer auf dem Grundstück erbracht werden sollen. Daher sind beide Verträge gem. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell zu beurkunden. Ist der Kaufvertrag notariell beurkundet, der Begleitvertrag hingegen nicht, sind im Zweifel beide Verträge nichtig, so das KG mit Urteil vom 09.02.2021 - 21 U 126/19. mehr
(05.03.2021) Allein der Austausch der Schlösser am Bauobjekt kann nicht als Vertragskündigung verstanden werden, sondern stellt lediglich eine Unterbrechung der Bauarbeiten dar. Der Auftragnehmer muss deshalb der Aufforderung des Auftraggebers, mit den Arbeiten fortzufahren, nachkommen. Kommt der Auftragnehmer der Aufforderung zur Fortführung seiner Leistungen nicht nach, kann der Auftraggeber den Vertrag wegen Verzugs unter den in § 5 Abs. 4 VOB/B genannten Voraussetzungen kündigen, so das OLG Koblenz, Beschluss vom 02.11.2017 - 10 U 1434/16 (BGH, Beschluss vom 15.04.2020 - VII ZR 282/17 - Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(08.02.2021) Die Abgrenzung eines "selbstständigen Sonderwunschvertrags" ("Handwerker-Sonderwunschvertrag") von einem "scheinselbstständigen Sonderwunschvertrag", durch den der Erwerber von Wohnungseigentum zwar mit einem Handwerker eine Vereinbarung über eine höherwertige Ausstattung trifft und diesem insoweit eine höhere Vergütung als diejenige für eine Standardausführung geschuldet wird, der Grundpreis der Ausstattung jedoch Gegenstand des Bauträgervertrags bleibt, richtet sich danach, wer als Besteller dieser Sonderwünsche auftritt und wer sie bezahlt hat. Bezeichnet sich der Bauträger als Besteller und vereinnahmt er den zusätzlichen Erwerbspreis für die Sonderwünsche, muss er dem von ihm ansonsten mit der Herstellung beauftragten Unternehmer entsprechend die Sonderwünsche vergüten, so das OLG Köln, Urteil vom 18.12.2019 - 16 U 114/1. mehr
(15.01.2021) Hat der Auftragnehmer seine Leistung abnahmereif erbracht, hat er einen Anspruch auf Abnahme. Abnahmereife liegt vor, wenn die Leistung vollständig und ohne wesentliche Mängel erbracht ist. Für die Frage, ob Abnahmereife vorliegt, kommt es auf die objektive Rechtslage im Zeitpunkt des Abnahmeverlangens oder der Übergabe der Leistung an den Auftraggeber an, nicht darauf, welche Mängel zu diesem Zeitpunkt bereits konkret gerügt worden sind. An einer Abnahme kann es auch dann fehlen, wenn der Auftraggeber das Abnahmeprotokoll unterschrieben hat, so das OLG München in seinem Beschluss vom 18.03.2019 - 28 U 3311/18 Bau (BGH, Beschluss vom 20.04.2020 - VII ZR 68/19 - Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(21.12.2020)
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(14.10.2020) Bleirohre als Trinkwasserleitungen sind ein Sachmangel. Hierüber ist aufzuklären, auch wenn noch kein akuter Sanierungsbedarf vorliegt, indes die ernsthafte Gefahr besteht, dass Blei austritt. Es ist unerheblich, wenn der Einbau von Bleirohren bei Errichtung des Hauses noch für unbedenklich gehalten wurde; maßgeblich für die Beurteilung eines Mangels ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags, so das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 22.10.2019 - 24 U 251/18. mehr
(28.08.2020) Für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden spricht die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit. Beruft sich eine Vertragspartei darauf, dass entgegen dieser Vermutung im Vertrag nicht alle zwischen den Parteien getroffenen Abreden beurkundet seien, und behauptet damit eine Formunwirksamkeit des Vertrags, ist sie dafür darlegungs- und beweisbelastet. Behauptet der Bauträger, er hätte sich mit dem Erwerber vor Vertragsschluss auf den Entfall einer Leistung verständigt, hat er darzulegen und zu beweisen, wann, unter welchen Umständen, zwischen welchen Personen und vor allen Dingen mit welchem konkreten Inhalt eine diesbezügliche Einigung getroffen worden sein soll, so dasOLG Koblenz in seinem Beschluss vom 12.06.2019 - 2 U 1212/18 (BGH, Beschluss vom 26.02.2020 - VII ZR 138/19: Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(01.07.2020) Der vom BGH mit Urteil vom 08.08.2019 (IBR 2019, 536) aufgestellte Grundsatz, dass für die Bemessung des neuen Einheitspreises bei Mehrmengen gem. § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B die tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge maßgeblich sind, findet auch bei der Ermittlung des neuen Einheitspreises von zusätzlichen Leistungen gem. § 2 Abs. 6 VOB/B Anwendung, so das OLG Brandenburg in seinem Urteil vom 22.04.2020 - 11 U 153/18. mehr
(10.05.2020) Kommt der gerichtliche Sachverständige dem Parteibegehren, seinen Untersuchungstermin wegen der "Corona"-Gefährdungslage abzusagen, nicht nach, ergibt dies nicht seine Befangenheit, so das AG Lünen in seinem Beschluss vom 06.04.2020 - 23 K 36/11. mehr
(05.03.2020) Mit der Vorschussklage wird ein einheitlicher Anspruch auf Ersatz der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten geltend gemacht. Die Klage umfasst den Vorschussanspruch in der Höhe, in der er zur Beseitigung des Mangels sachlich erforderlich ist. Auf der Grundlage eines durch einen Erstprozess festgestellten Sachverhalts kann der Auftraggeber grundsätzlich weiteren Vorschuss in einem nachfolgenden Klageverfahren fordern. Eine erneute Vorschussklage kann nicht von vorneherein mit der Begründung zurückgewiesen werden, es sei bereits über eine Vorschussklage entschieden, so das OLG Karlsruhe in seinem Urteil vom 07.06.2019 - 13 U 161/17. mehr
(20.01.2020) An das Vorliegen einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung, die das Setzen einer Frist als Voraussetzung für einen Anspruch auf Schadensersatz entbehrlich macht, sind strenge Anforderungen zu stellen. Eine Erfüllungsverweigerung ist nicht schon deshalb endgültig, weil der Auftragnehmer seine Leistungspflicht bestreitet. Die Weigerung muss als das letzte Wort des Auftragnehmers aufzufassen sein, so dass ausgeschlossen erscheint, dass er sich von einer Fristsetzung umstimmen lässt., so das OLG Bamberg in seinem Beschluss 30.01.2018 - 8 U 171/17. mehr
(10.02.2020) Auch wenn die Leistung nicht der vereinbarten Beschaffenheit entspricht, kann der Besteller keine Gewährleistungsansprüche geltend machen, wenn die Ist-Beschaffenheit aus technischer Sicht höherwertiger ist als die Soll-Beschaffenheit, so das OLG Koblenz, Urteil vom 23.02.2017 - 6 U 150/16 (BGH, Beschluss vom 18.12.2019 - VII ZR 68/17 - Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen).
Der Besteller (B) beauftragte den Unternehmer (U) mit der Errichtung eines Drogeriemarkts. Nach der Abnahme machte U mit seiner Schlussrechnung einen Restwerklohnanspruch geltend. B zahlte nicht, weil der Fliesenbelag abweichend von der Baubeschreibung nicht (lediglich) im Dünnbettverfahren verlegt, sondern (zusätzlich) gerüttelt worden war. Außerdem gewährleiste die Bodenplatte nicht die vertraglich vereinbarte Nutzlast von 5.000 kN/qm. Er erklärte daher die Aufrechnung mit einem Vorschussanspruch in Höhe der Mängelbeseitigungskosten.
Ohne Erfolg! Zwar sei hinsichtlich der Verlegung der Fliesen und auch in Bezug auf die Nutzlast der Bodenplatte von der vereinbarten Beschaffenheit abgewichen worden. Jedoch könne B hieraus nach Treu und Glauben keine Gewährleistungsansprüche herleiten, weil beide Abweichungen zu einer qualitativ hochwertigeren Ausführung geführt hätten. Denn das zusätzliche Einrütteln der Fliesen habe deren Bruchfestigkeit erhöht und auch die Belastbarkeit der Bodenplatte übersteige mit 5.900 kN/qm den vertraglich vereinbarten Wert.
Häufig hört man in Bauprozessen das Argument, eine höherwertige Ausführung als die vereinbarte könne doch keinen Mangel darstellen. Diese Begründung verkennt aber die seit der Schuldrechtsmodernisierung von 2002 geltende Gesetzessystematik, die nunmehr vorrangig auf den versprochenen Erfolg und damit letztlich auf die subjektiven Wünsche des Bestellers und nicht auf die vielleicht aus objektiver Sicht vorzugswürdige Ausführungsart abstellt (vgl. BGH, BauR 2003, 533, 534). Erst wenn es keine Beschaffenheitsvereinbarung gibt - was übrigens nur selten der Fall sein dürfte -, kommt es nach § 633 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB auf die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder die für die gewöhnliche Verwendung erforderliche Funktionstauglichkeit des Werks an. Jede noch so geringe Abweichung von einer Beschaffenheitsvereinbarung stellt damit einen Mangel dar, selbst wenn sich die Ausführung für den Besteller - wie im vorliegenden Fall - als technisch oder wirtschaftlich vorteilhafter erweist. Damit ist die Situation für den Unternehmer zwar schwierig, aber nicht aussichtslos. Zunächst einmal sieht das Gesetz - allerdings sehr selten eingreifende - Grenzen für die Nachbesserung gem. § 275 Abs. 2, 3, § 635 Abs. 3 BGB (unverhältnismäßig hohe Kosten) und für den Rücktritt gem. § 634 Nr. 3, § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB (unerhebliche Pflichtverletzung) vor. Die Rechtsprechung hilft dem Unternehmer ferner dadurch, dass sie dem Besteller nach den Grundsätzen von Treu und Glauben die Berufung auf Gewährleistungsansprüche verwehrt. Allerdings kann man dies nicht, wie es das OLG Koblenz tut, allein mit der höherwertigen Ausführung begründen, weil dies den gesetzlich definierten Mangelbegriff konterkarieren würde. Daher stellen andere Entscheidungen (OLG Düsseldorf, IBR 2012, 639; OLG Stuttgart, IBR 2008, 1056 - nur online) zusätzlich darauf ab, dass der Besteller auf die vereinbarte Ausführungsart auch keinen besonderen Wert gelegt habe. Gerade diese Argumentation belegt aber, dass - wie so oft - die sachgerechte Lösung bereits durch eine präzise Auslegung der Parteivereinbarungen zu finden sein dürfte. So können die vorliegenden Baubeschreibungen etwa ohne Weiteres als bloße Mindestanforderungen an die Herstellung einer bestimmten Belastbarkeit von Bodenplatte und Fliesenbelag verstanden werden. Dann aber stellt eine höherwertige Ausführung bereits keinen Verstoß gegen die so verstandene Beschaffenheitsvereinbarung dar.
(05.03.2020) Mit der Vorschussklage wird ein einheitlicher Anspruch auf Ersatz der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten geltend gemacht. Die Klage umfasst den Vorschussanspruch in der Höhe, in der er zur Beseitigung des Mangels sachlich erforderlich ist. Auf der Grundlage eines durch einen Erstprozess festgestellten Sachverhalts kann der Auftraggeber grundsätzlich weiteren Vorschuss in einem nachfolgenden Klageverfahren fordern. Eine erneute Vorschussklage kann nicht von vorneherein mit der Begründung zurückgewiesen werden, es sei bereits über eine Vorschussklage entschieden, so das OLG Karlsruhe in seinem Urteil vom 07.06.2019 - 13 U 161/17.
Bei den Klägern handelt es sich um Erwerber von Wohnungseigentum, die ihre Einheiten vom Bauträger erworben haben. Die Erwerber gehen wegen der Insolvenz des Bauträgers aus abgetretenem Recht gegen den vom Bauträger mit der Planung und Bauüberwachung beauftragten Architekten wegen Mängeln in der Tiefgarage vor. Die Erwerber verlangen Zahlung eines Kostenvorschusses wegen der durch fehlerhafte Planung und unzureichende Überwachung der Ausführung entstandenen Mängel der Tiefgarage. Die Klage hat in einem "ersten Prozess" i.H.v. ca. 95.000 Euro Erfolg. In einem "Folgeprozess" begehren die Erwerber eine Zahlung von weiteren ca. 127.000 Euro, weil der Sachverständige angeblich nur Teilbereiche der Wohnanlage zu Grunde gelegt habe. Auch diese Klage ist erfolgreich. Hiergegen legt der Architekt Berufung ein. Mit Erfolg?
Nein! Die Klage auf Zahlung eines weiteren Vorschusses ist zulässig. Auf der Grundlage eines durch einen Erstprozess festgestellten Sachverhalts kann ein Auftraggeber grundsätzlich weiteren Vorschuss in einem nachfolgenden Klageverfahren fordern. Eine erneute Vorschussklage kann daher nicht von vorneherein mit der Begründung zurückgewiesen werden, es sei bereits über eine Vorschussklage entschieden. Mit der Vorschussklage wird ein einheitlicher Anspruch auf Ersatz der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten geltend gemacht. Die Klage umfasst den Vorschussanspruch in der Höhe, in der er zur Beseitigung des Mangels sachlich erforderlich ist. Der Vorschuss stellt aber nichts Endgültiges dar, sondern muss abgerechnet werden. Gegebenenfalls kann eine Nachzahlung verlangt werden. Die Wirkung der Vorschussklage ist nicht auf den eingeklagten Betrag beschränkt. Sie deckt vielmehr hinsichtlich der Unterbrechung der Verjährung auch spätere Erhöhungen, egal worauf sie zurückzuführen sind, ab, sofern sie nur denselben Mangel betreffen. Hieraus folgt, dass ein Vorschussurteil gleichzeitig auch Elemente eines Feststellungsurteils enthält. Dem Grunde nach wird die Verpflichtung des Auftragnehmers festgestellt, die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zu tragen, auch wenn das so im Tenor des Urteils keinen Ausdruck findet. Diese Feststellung bezieht sich grundsätzlich nicht nur auf Nachforderungen in Form eines weiteren Vorschusses, sondern auch auf solche in Form von bei der Sanierung angefallenen, den gezahlten Vorschuss übersteigenden Selbstvornahmekosten. Die Vorschussklage ist daher regelmäßig so zu verstehen, dass gleichzeitig die Nachschusspflicht des Auftragnehmers für den Fall festgestellt werden soll, dass der ausgeurteilte Vorschuss nicht ausreicht.
Für die Zulässigkeit eines Zweitprozesses zur Geltendmachung eines weiteren Kostenvorschusses ist erforderlich, konkret vorzutragen, in welchem Punkt die ursprüngliche Kostenschätzung des Sachverständigen fehlerhaft gewesen ist und es deshalb zu höheren Kosten kommt.
(03.08.2020) An einen Bedenkenhinweis sind hohe Anforderungen zu stellen. Er hat zur rechten Zeit, in der gebotenen Form, mit der notwendigen Klarheit und gegenüber dem richtigen Adressaten zu erfolgen. Erklärungen pauschalen Inhalts sind - jedenfalls wenn ein Fachunternehmen beauftragt wurde - unzulänglich, so das OLG Brandenburg in seinem Urteil vom 20.05.2020 (11 U 74/18)
Der Auftraggeber (AG) ist ein auf Holzbau spezialisiertes Unternehmen. Er beauftragt ein Unternehmen für Heizung und Sanitär mit der Installation von Rohrleitungslüftungen auf Holzbauelementen des AG. Als die Arbeiten beginnen, verlangt der Architekt des AG, die Rohrbelüfter so anzubringen, dass sie in die Wände der einzelnen Bäder eingebaut werden können. Dagegen erhebt der Auftragnehmer (AN) Bedenken, führt die Arbeiten aber entsprechend den geänderten Architektenzeichnungen aus. Nach Fertigstellung stellt sich heraus, dass die Leistungen nicht den Regeln der Technik entsprechen. Es kommt zu Geruchsbildungen in den Wohnungen. Der AN meint, er habe sich an die im Nachhinein vereinbarte Lüftungsart gehalten und Bedenken angemeldet. Es sei ausreichend, wenn der AG die Ernsthaftigkeit der vom AN befürchteten Mängelrisiken nachvollziehe und Anlass sehe, auf die Bedenken tatsächlich einzugehen; dazu müssten die Erklärungen nicht vollständiger und deutlicher sein als für das Verständnis des Bestellers erforderlich.
Ohne Erfolg! Ausgehend vom funktionalen Leistungsbegriff des BGH (IBR 2008, 77: "Forsthaus") liegt dann ein Mangel vor, auch wenn die Parteien im Nachhinein eine bestimmte Art der Ausführung vereinbart haben. Davon kann sich der AN befreien, wenn er zuvor Bedenken angemeldet hat. Der BGH hält die Regelung des § 13 VOB/B auch bei einem BGB-Bauvertrag für geboten, wobei eine schriftliche Bedenkenanmeldung nicht erforderlich ist. Allerdings muss der AN nicht nur nachweisen, dass er Bedenken angemeldet hat, sondern auch, dass dies in der gebotenen Form, mit der notwendigen Klarheit und gegenüber dem richtigen Adressaten erfolgt ist. Der AN muss unverzüglich, zutreffend, inhaltlich klar, vollständig und erschöpfend und konkret die nachteiligen Folgen der veränderten Abwasserrohrlüftung und die sich daraus ergebenden Gefahren darlegen, damit die Tragweite der Nichtbefolgung seines Hinweises erkennbar wird; Erklärungen pauschalen Inhalts sind - jedenfalls wenn ein Fachunternehmen beauftragt wurde - unzulänglich. Eine Bedenkenanmeldung, "dass diese Ausführung so nicht funktionieren kann", reicht dazu nach Auffassung des OLG nicht aus. Der AN hätte die nachteiligen Folgen der veränderten Abwasserrohrlüftung und die sich daraus ergebenden Gefahren konkret darlegen sollen. Auch wenn in diesem Fall der AG selbst Bauunternehmer sei, könnten von ihm Kenntnisse hinsichtlich möglicher Lüftungsvarianten eines Abwasserohres nicht erwartet werden. Die Beweisaufnahme und die persönliche Anhörung der Beteiligten hat das Gericht nicht überzeugt, dass der AN seiner Hinweispflicht ordnungsgemäß nachgekommen ist. Auch ein unzulänglicher Bedenkenhinweis kann zwar ausreichen, dass sich der AG in eigenem Interesse (Obliegenheit) darüber Gedanken macht und gegebenenfalls Rat einholt. Tut er das nicht, kann dies zu einem Mitverschulden führen (§ 254 BGB). Aber auch dies hat das OLG hier verneint, weil der Hinweis zu wenig nachhaltig gewesen sei und den AG deshalb nicht veranlassen konnte, selbst in die vertiefte Prüfung einzutreten.
(02.10.2020) Kommt der Auftragnehmer seiner Verpflichtung zur Beseitigung von (Rest-)Mängeln innerhalb einer ihm vom Auftraggeber gesetzten angemessenen Frist nicht nach, kann der Auftraggeber die Mängel selbst beseitigen und Aufwendungsersatz für seinen Arbeits- und Zeitaufwand verlangen. Bei einfachen handwerklichen Tätigkeiten ist ein Stundensatz von 15 Euro angemessen, so das OLG Frankfurt in seinem Urteil vom 23.11.2017 - 22 U 23/16.
Sehr geehrte Damen und Herren, wir bedanken uns bei Ihnen für Ihr Vertrauen im vergangenen Jahr. Die herzlichsten Weihnachtsgrüße aller unserer Mitarbeiter begleiten Sie:
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(19.12.2019) Lässt der Auftraggeber Bauwerksmängel nicht beseitigen, scheidet im Verhältnis zum Architekten hinsichtlich der von diesem zu vertretenden Überwachungsfehler, die sich im Bauwerk bereits verwirklicht haben, ein Zahlungsanspruch in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten betreffend das Bauwerk aus, so der BGH in seinem Urteil vom 21.11.2019 - VII ZR 278/17. mehr
(01.12.2019) Handschriftliche Zusätze (hier: Prozentsätze für Einbehalte), die in vorformulierte Vertragsmuster eingetragen werden, ändern jedenfalls dann nichts an der Einordnung der davon betroffenen Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung, wenn sie auf den Vertragsinhalt und die gegenseitigen Pflichten keinen wesentlichen Einfluss haben, so das OLG Celle in seinem Urteil vom 02.10.2019 - 14 U 94/19. mehr
(20.11.2019) Am 11.09.2004 gründeten wir unsere erfolgreiche Kanzlei für Baurecht und Immobilienrecht in Moers. In der guten Zusammenarbeit mit unseren Mandanten durften wir diesen in den letzten Jahren mit juristischem Rat zur Seite stehen. An dieser Stelle möchten wir uns auch bei unseren Mitarbeitern bedanken, die damit einen großen Teil zum Erfolg unserer Kanzlei beigetragen haben. Doch am meisten Dank gebührt natürlich Ihnen als Mandanten, die sich vertrauensvoll an uns gewandt haben, in der Hoffnung oder dem Wissen, dass wir Ihnen mit unserem gesamten juristischen Sachverstand, wenn notwendig bis zur Durchsetzung Ihrer berechtigten Ansprüche vor Gericht, helfen, um Schaden von Ihnen abzuwenden oder berechtigte Forderungen durchzusetzen.
Wir freuen uns weiterhin auf Sie und neue Mandate im Bau- und Immobilienrecht, welche wir gerne weiterhin engagiert für Sie führen. Unsere Kanzlei heißt Sie auch in Zukunft willkommen, uns Ihr Vertrauen zu schenken und uns mit der juristischen Beratung Ihres Falles zu beauftragen.
Mit freundlichen Grüßen, Nicole Freier und Alexander Götz
(01.08.2019) Das Leistungssoll für die Bauverpflichtung eines Bauträgers kann auch durch vertragsbegleitende Umstände bestimmt werden, etwa durch Texte und Visualisierungen in einem Prospekt, mit dem die Wohneinheit auf Veranlassung des Bauträgers beworben wird, so das KG, Urteil vom 11.06.2019 - 21 U 116/18. mehr
(15.07.2019) Der planende Architekt ist nicht für Baumängel einer Konstruktion verantwortlich, an dessen Planung er gar nicht beteiligt war. Der Bauherr hat dem bauaufsichtführenden Architekten und dem ausführenden Unternehmer ordnungsgemäße Pläne als Grundlage für deren Leistung zur Verfügung zu stellen. Ist dem Bauherrn bekannt, dass die in der Genehmigungsplanung vorgesehene Dachkonstruktion nicht ausführbar ist, und nimmt er eine abweichende, ohne Detailplanung errichtete Konstruktion hin, trifft ihn an der Entstehung des Mangels ein Mitverschulden von 50%, so das OLG München, Urteil vom 24.10.2018 - 20 U 966/18. mehr
(09.07.2019) Die vertragliche Nebenpflicht zur Rücksichtnahme auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des Vertragspartners kann den Auftragnehmer im Einzelfall zur Vorlage eines prüfbaren Sanierungskonzepts verpflichten. Die Pflicht zur gemeinsamen Klärung der geeigneten Mängelbeseitigung ergibt sich im Einzelfall aus dem Kooperationsgebot. Der Auftragnehmer hat nicht das Recht, die geeignete Mängelbeseitigung durch verschiedene Mängelbeseitigungsversuche schrittweise zu "erforschen", so das OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.11.2018 - 22 U 91/14. mehr
(08.07.2019) Die Bundesrepublik Deutschland hat dadurch gegen ihre Verpflichtungen aus Art. 15 Abs. 1, 2 g und 3 Richtlinie 2006/123/EG verstoßen, dass sie verbindliche Honorare für die Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren beibehalten hat, so der EuGH, Urteil vom 04.07.2019 - Rs. C-377/17. mehr
(03.06.2019) Der Anspruch auf Selbstvornahme der Mängelbeseitigung durch den Auftraggeber setzt voraus, dass der Auftragnehmer einen Mangel seines Werks trotz schriftlicher Nachbesserungsaufforderung nicht auf seine Kosten beseitigt und eine ihm dafür gesetzte angemessene Nachfrist erfolglos verstrichen ist. Der Auftragnehmer hat bei der Ersatzvornahme diejenigen Kosten zu erstatten, die ein vernünftiger, wirtschaftlich denkender Bauherr im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung aufgrund sachkundiger Beratung für erforderlich halten durfte. Erforderlich sind diejenigen Kosten, die der Auftraggeber für die Selbstvornahme aufgewendet hat, solange er nicht annehmen musste, dass sie unnötig, unzweckmäßig oder überteuert sind. Die Kosten sind überhöht, wenn eine preiswertere Sanierung erkennbar möglich und zumutbar war. Der Auftraggeber ist aber nicht gehalten, einen besonders preisgünstigen Drittunternehmer zu finden. Einen überhöhten Preis kann er auch dann akzeptieren, wenn die Sanierung dringend ist, so das OLG Celle in dessen Urteil vom 04.08.2016 - 13 U 104/12 (BGH, Beschluss vom 07.11.2018 - VII ZR 219/16 - Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(24.05.2019) Der Auftragnehmer schuldet ein dauerhaft mangelfreies und funktionstaugliches Werk. Die Einstandspflicht des Auftragnehmers setzt lediglich voraus, dass dem Werk ein aus seinem Verantwortungsbereich herrührender Mangel anhaftet. Auch wenn der Auftragnehmer seine Leistung unter Beachtung der anerkannten Regeln der Technik erstellt hat, ist das Werk mangelhaft, wenn sich diese Regeln später als unrichtig erweisen. Inwiefern ein Mangel des Werks vorliegt, hängt nicht davon ab, ob der Auftragnehmer aufgrund ihm zugänglicher fachlicher Informationen darauf vertrauen durfte, dass seine Leistung die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit erfüllt. Ein Werk ist auch dann mangelhaft, wenn den Auftragnehmer kein Verschulden trifft, so das OLG Koblenz in seinem Urteil vom 27.09.2016 - 4 U 674/14 (BGH, Beschluss vom 21.11.2018 - VII ZR 263/16 - Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(10.05.2019) Ein Bedenkenhinweis des Auftragnehmers muss gegenüber dem Auftraggeber selbst oder dessen befugtem Vertreter erfolgen. Er muss so eindeutig sein, dass dem Auftraggeber die Tragweite einer Nichtbefolgung klar wird. Wird nicht der Auftraggeber, sondern sein bevollmächtigter Vertreter belehrt und verschließt sich dieser den vorgebrachten Bedenken, muss sich der Auftragnehmer unmittelbar an den Auftraggeber selbst wenden, so das OLG Celle in seinem Urteil vom 04.08.2016 - 13 U 104/12 (BGH, Beschluss vom 07.11.2018 - VII ZR 219/16 - Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(30.04.2019) Ebenso wie im Werkvertragsrecht (vgl. BGH, IBR 2018, 196) ist auch im Kaufrecht eine Berechnung des Schadensersatzes anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten nicht mehr rechtlich zutreffend. Beim Verbot der Überkompensation handelt es sich um einen allgemeinen Grundsatz des allgemeinen Schadensrechts, der auch im Kaufrecht Anwendung finden muss, so das OLG Frankfurt, Urteil vom 21.01.2019 - 29 U 183/17 (nicht rechtskräftig). mehr
(01.04.2019) Der Erwerber kann nach § 311a Abs. 2 Satz 1 BGB Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn der Bauträger die Warmwasserversorgung nach Baubeschreibung nicht ausführen kann (anfängliche Unmöglichkeit). Weicht die Leistung wegen technischer Unmöglichkeit von der vertraglich geschuldeten Leistung ab, sind die Mehr- bzw. Minderkosten auszugleichen. Die Wertdifferenz ist gegebenenfalls nach § 287 ZPO durch das Gericht im Wege der Schätzung zu ermitteln, so das LG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.07.2017 - 2-32 O 248/16. mehr
(10.03.2019) Will der Auftragnehmer die VOB/B in den Bauvertrag mit einem privaten Auftraggeber einbeziehen, muss er diesem einen Text der VOB/B aushändigen. Das gilt nicht, wenn der Auftraggeber bei Vertragsabschluss durch einen Architekten vertreten wurde. Eine wirksame Einbeziehung der VOB/B ergibt sich nicht daraus, dass der Auftraggeber bzw. sein Prozessbevollmächtigter im Rechtsstreit auf Bestimmungen der VOB/B Bezug nimmt, so das OLG Brandenburg, Urteil vom 26.07.2018 - 12 U 11/17. mehr
(02.02.2019) Die Rechtsprechung des BGH zur Unzulässigkeit einer fiktiven Schadensberechnung beim werkvertraglichen Schadensersatzanspruch (IBR 2018, 196) ist auf sog. "Begleitschäden" nicht anwendbar. Ferner können die Kosten für die Planung und Überwachung von Schadensbeseitigungsmaßnahmen in der Regel mit 15% der Kosten für die eigentlichen Schadensbeseitigungsmaßnahmen veranschlagt werden. Im Einzelfall können aber auch lediglich 10% anzusetzen sein, so das LG München I, Urteil vom 09.11.2018 - 2 O 11810/16. mehr
(10.01.2019) Durch eine in einem vorformulierten Bauvertrag enthaltene sog. doppelte Schriftformklausel wird eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausgeschlossen, so das OLG Brandenburg, Urteil vom 26.07.2018 - 12 U 11/17. mehr
(20.12.2018) Mit diesem Weihnachtsgruß an unsere Mandanten verbinden wir unseren Dank für die angenehme Zusammenarbeit im Jahre 2018 und wünschen für das neue Jahr 2019 Gesundheit, Glück und viel Erfolg!
(15.11.2018) 1. Behält der Besteller das Werk und lässt den Mangel nicht beseitigen, kann der Schaden ausgehend von der für das Werk vereinbarten Vergütung anhand der Vergütungsanteile bemessen werden, die auf die mangelhafte Leistung entfallen (im Anschluss an BGH, IBR 2018, 196). 2. Ergeben sich die Vergütungsanteile, die auf die mangelhafte Leistung entfallen, nicht aus dem Bauvertrag, sind sie gem. § 287 ZPO zu schätzen. 3. Bei der Schadensschätzung ist das dem Besteller verbleibende Material, soweit diesem noch ein wirtschaftlicher Wert zukommt, zu berücksichtigen, so das OLG Frankfurt, Urteil vom 31.08.2018 - 13 U 191/16. mehr
(30.10.2018) 1. Wird der Auftragnehmer durch Umstände aus der Risikosphäre des Auftraggebers in der Ausführung eines Teils seiner Leistung behindert, berechtigt ihn das nicht dazu, seine Arbeiten insgesamt einzustellen. 2. Stellt der Auftragnehmer seine Arbeiten auf unbestimmte Zeit ein, weil der Auftraggeber ein Nachtragsangebot nicht angenommen hat, kann der Auftraggeber den Bauvertrag aus wichtigem Grund kündigen, wenn die Nachtragsforderung unberechtigt ist, so das OLG Dresden, Urteil vom 27.09.2016 - 6 U 564/16 (BGH, Beschluss vom 16.05.2018 - VII ZR 260/16 - Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(15.10.2018) Grundlage eines Leistungsverweigerungsrechts des Auftragnehmers aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann auch sein, dass sich der Auftraggeber hinsichtlich eingereichter Nachtragsangebote - unter Verstoß gegen seine Kooperationspflichten - völlig passiv verhält, denn dem Auftragnehmer kann nicht zugemutet werden, Anordnungen des Auftraggebers gem. § 1 Abs. 3 bzw. 4 Satz 1 VOB/B befolgen zu müssen, ohne auf der anderen Seite Klarheit über die ihm dafür zustehende Vergütung zu erhalten, so das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 02.03.2018 - 22 U 71/17. mehr
(26.09.2018) Das liegt nicht nur an den allgemeinen Material- und Arbeitskosten. Auch immer neue Vorschriften treiben die Preise. Ein Blick in die Niederlande ist da lehrreich. mehr
(03.09.2018) Eine einseitige Ergänzung durch den Auftraggeber im Abnahmeprotokoll, dass entgegen der ursprünglichen Vereinbarung für bestimmte Gewerke die Gewährleistungsfrist für Mängel auf 10 Jahre verlängert wird, ist wirksam, wenn der Auftragnehmer das Abnahmeprotokoll unterzeichnet. Unerheblich ist dabei, dass er eine Verlängerung der Gewährleistungsfrist nicht vereinbaren wollte, so das OLG Bamberg, Urteil vom 26.06.2018 - 5 U 99/15. mehr
(21.08.2018) Auch wenn die Vergütung des Unternehmers zur Deckung seiner Kosten nicht auskömmlich ist, beläuft sich sein Mehrvergütungsanspruch aus § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B stets zumindest auf seine änderungsbedingten Mehrkosten zuzüglich eines angemessenen Zuschlags zur Deckung seiner Allgemeinen Geschäftskosten und seines Gewinns. Dieser angemessene Zuschlagsfaktor beträgt analog § 649 Satz 3 und § 648a Abs. 5 Satz 3 BGB a.F. mindestens 100/95 = 20/19 = 1,0526, so das KG, Urteil vom 10.07.2018 - 21 U 30/17 (nicht rechtskräftig). mehr
(10.08.2018) Grundlage des Mehrvergütungsanspruchs aus § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B sind die tatsächlichen Mehr- oder Minderkosten, die dem Unternehmer aufgrund der Leistungsänderung entstehen. Die Preiskalkulation des Unternehmers ist nur ein Hilfsmittel bei der Ermittlung dieser Kostendifferenz. Im Streitfall kommt es nicht auf die Kosten an, die der Unternehmer in seiner Kalkulation angesetzt hat, sondern auf diejenigen, die ihm bei Erfüllung des nicht geänderten Vertrags tatsächlich entstanden wären, so das KG, Urteil vom 10.07.2018 - 21 U 30/17 (nicht rechtskräftig). mehr
(10.07.2018) Aus den Anpreisungen und Beschreibungen des Bauträgers im Verkaufsprospekt als "Stadtwohnungen der Spitzenklasse" ergibt sich, dass die Käufer davon ausgehen können, dass die Wohnungen über mehr als nur den Mindestschallschutz verfügen. Auch bei entgegenstehender vertraglicher Vereinbarung nur des Mindestschallschutzes schuldet der Bauträger mindestens einen erhöhten Schallschutz, so das OLG München in seinem Urteil vom 24.04.2018 - 28 U 3042/17. mehr
(30.06.2018) Lässt der Auftraggeber die Mängel am Bauwerk tatsächlich und vollständig beseitigen, kann er den Schaden nicht mehr fiktiv auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens, sondern nur nach dem tatsächlich angefallenen Kostenaufwand abrechnen. Eine Kürzung des Schadensersatzanspruchs unter dem Gesichtspunkt eines Abzugs "neu für alt" kommt nicht in Betracht, wenn diese Vorteile ausschließlich auf einer Verzögerung der Mängelbeseitigung beruhen und sich der Auftraggeber jahrelang mit einem fehlerhaften Werk begnügen musste, so das OLG Celle in seinem Urteil vom 01.02.2018 - 16 U 73/17. mehr
(10.06.2018) Die Prüfungs- und Hinweispflichten des Auftragnehmers erstrecken sich nicht auf die Planungen und Leistungen sog. Nachfolgeunternehmer, so das OLG Oldenburg in seinem Urteil vom 28.04.2015 - 2 U 4/14 (BGH, Beschluss vom 22.11.2017 - VII ZR 98/15 Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen. mehr
(20.05.2018) Übernimmt ein Handwerker Arbeiten eines zulassungspflichtigen Handwerks, ohne in die Handwerksrolle eingetragen zu sein, stellt dies Schwarzarbeit dar, was zur Nichtigkeit des geschlossenen Bauvertrags führt, so das OLG Frankfurt, Urteil vom 24.05.2017 - 4 U 269/15. mehr
(30.04.2018) Bei einem Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik liegt ein Mangel regelmäßig auch dann vor, wenn hierdurch noch kein Schaden oder keine Funktionsbeeinträchtigung eingetreten ist. Die Nichtbeachtung von Herstellerrichtlinien führt nur dann zu einem Mangel, wenn sie Teil der Beschaffenheitsvereinbarung sind. Davon ist etwa dann auszugehen, wenn der Besteller die Verwendung eines bestimmten Materials vorschreibt und die Richtlinie dazu dient, Risiken des Materials abzuwenden, so das OLG Schleswig in dessen Beschluss vom 26.07.2016 - 1 U 19/14. mehr
(08.04.2018) Für das Wetter gilt der Grundsatz aus § 644 Abs. 1 BGB, dass der Unternehmer vor der Abnahme des Werks dessen Sachgefahr und damit auch das Risiko schlechten Wetters trägt, so das OLG Frankfurt, Urteil vom 29.05.2015 - 24 U 7/15 - Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen. mehr
(28.03.2018) Das Witterungsrisiko in Gestalt von "normalen" Wetterbedingungen, mit denen bei Abgabe des Angebots gerechnet werden musste, und die damit einhergehenden Kosten für später nachgeholte Arbeiten hat der Auftragnehmer zu tragen. Es mag Konstellationen geben, in denen bei besonders kurzen Ausführungsfristen das Witterungsrisiko nicht den Auftragnehmer trifft, sondern den Auftraggeber. Das kann aber nur in solchen (Ausnahme-)Fällen gelten, in denen die Größe des Zeitfensters und die sonstigen Umstände der Arbeiten derart beschaffen sind, dass es eine unbillige Belastung des Auftragnehmers darstellen würde, ihn das Witterungsrisiko tragen zu lassen, so das LG Hannover, Urteil vom 16.02.2017 - 21 O 19/16. mehr
(08.03.2017) Der BGH hat mit seinem heute veröffentlichten Urteil vom 22.02.2018 (VII ZR 46/17) entschieden, dass der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) gegen den Unternehmer seinen Schaden nicht mehr nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen kann (Aufgabe der bisherigen BGH-Rechtsprechung). mehr
(16.02.2018) Ein Bauunternehmer darf sich grundsätzlich auf die Kenntnisse eines Sonderfachmanns verlassen, er hat sie nur auf offenkundige, im Rahmen seiner eigenen Sachkunde ohne Weiteres "ins Auge springende" Mängel zu überprüfen. 2. Von einem Zimmermann kann nicht erwartet werden, dass er bei Vorliegen einer vollständig bemaßten Dachstuhlzeichnung deren Übereinstimmung mit der statischen Berechnung überprüft, so das OLG Naumburg, Urteil vom 10.05.2017 - 5 U 3/17 (BGH, Beschluss vom 11.10.2017 - VII ZR 142/17 - Nichtzulassungsbeschwerde verworfen). mehr
(23.01.2018) Der Hauptausschuss Allgemeines (HAA) hat, wie vom DVA-Vorstand ersucht, die VOB/B vor dem Hintergrund des am 01.01.2018 in Kraft getretenen gesetzlichen Bauvertragsrechts im BGB auf Aktualisierungsbedarf geprüft. Der HAA fasst am 18.01.2018 mehrheitlich den Beschluss, die VOB/B zunächst unverändert zu lassen. mehr
(18.01.2018) Die teil-funktionale Ausschreibung (hier: funktional beschriebene Einzelposition in einem ansonsten detaillierten Leistungsverzeichnis) ist eine vergaberechtlich mögliche und zulässige Ausschreibungsvariante. Unklarheiten des Leistungsverzeichnisses, die einer zuverlässigen Kalkulation entgegenstehen, darf der Bieter bzw. spätere Auftragnehmer nicht einfach hinnehmen, sondern muss sich daraus ergebende Zweifelsfragen vor Angebotsabgabe klären. Obliegt es nach dem eindeutigen Wortlaut der Ausschreibung dem Bieter bzw. späteren Auftragnehmer, die statischen und konstruktiven Erfordernisse zu ermitteln, gehört hierzu auch die Menge des einzubauenden Stahls, so das OLG Celle in seinem Urteil vom 15.03.2017 - 14 U 42/14. mehr
(02.01.2018) Die Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung des Überbaus nach § 1004 Abs. 1 BGB beginnt mit Anspruchsentstehung durch Beginn der Beeinträchtigung. Die Verjährung beginnt nicht erneut, wenn ein Eigentümerwechsel auf Seiten des beeinträchtigten Grundstücks erfolgt, so das AG Wedding in seinem Urteil vom 05.07.2017 - 15a C 331/16. mehr
(22.12.2018) Mit diesem Weihnachtsgruß verbinden wir unseren Dank an unsere Mandanten für die angenehme Zusammenarbeit im Jahre 2017 und wünschen für das neue Jahr 2018 Gesundheit, Glück und viel Erfolg! mehr
(02.11.2017) "Nachtragsbearbeitungskosten" sind nicht durch Gemeinkostenzuschläge der Auftragskalkulation oder durch Allgemeine Geschäftskosten abgegolten. Infolge der Nachträge entstehende Kosten der Bauleitung sind als Quasi-Einzelkosten der Teilleistung der Nachtragsleistung zu behandeln, so das LG Schwerin, Urteil vom 28.06.2017 - 3 O 162/16. mehr
(14.10.2017) Ein Auftragnehmer, der sich verpflichtet hat, eine vollständige, funktionstüchtige und den Regeln der Technik entsprechende Anlage zu einem Pauschalpreis zu liefern, muss zur schlüssigen Darlegung eines Anspruchs auf Zusatzvergütung im Einzelnen vortragen, dass die von der vertraglichen Leistungsbeschreibung abweichenden Leistungen, deren zusätzliche Vergütung er verlangt, auf einer durch nachträgliche Änderungswünsche des Auftraggebers verursachten Änderung des Leistungsumfangs und nicht auf einer zur Herstellung der geschuldeten funktionsfähigen Anlage notwendigen Optimierung oder Fehlerbehebung beruhen, so das OLG Schleswig, Urteil vom 17.08.2017 - 7 U 13/16. mehr
(01.10.2017) Erklärt der Auftraggeber per E-Mail, dass er das Angebot des Auftragnehmers annimmt, geht diese ausdrückliche Erklärung einer formularmäßigen Regelung unterhalb der Unterschriftszeile, wonach der Austausch per E-Mail ausschließlich Informationszwecken dient, vor. In der Erklärung des Auftraggebers "Ich gehe davon aus, dass die Bauleitung im Angebot enthalten ist." liegt keine Ablehnung des Angebots des Auftragnehmers verbunden mit einem neuen Angebot, so das OLG Stuttgart in seinem Urteil vom 01.08.2016 - 10 U 136/15 (BGH, Beschluss vom 21.06.2017 - VII ZR 324/16: Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(10.09.2017) Soll der Auftragnehmer über die vereinbarte Pauschalvergütung (hier: 500.000 Euro) hinaus für seine Leistungen eine weitere Zahlung (hier: 30.000 Euro) erhalten, die "nicht über die Bücher laufen" soll, liegt eine Teil-Schwarzgeldabrede vor, die zur Nichtigkeit des gesamten Bauvertrags führt (Anschluss an BGH, IBR 2014, 327). Aus einem nichtigen Bauvertrag kann der Auftragnehmer weder einen Anspruch auf restlichen Werklohn (hier: i.H.v. 205.000 Euro) noch gesetzliche Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht herleiten so das OLG Schleswig, Urteil vom 14.08.2014 - 7 U 16/08 (BGH, Beschluss vom 17.05.2017 - VII ZR 210/14: Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(20.08.2017) Wer die Abnahme ausdrücklich verweigert und hieran festhält, kann das Objekt in Gebrauch nehmen, ohne Gefahr zu laufen, hierdurch eine konkludente Abnahme zu erklären so das OLG Celle, Urteil vom 10.08.2017 - 6 U 54/16. mehr
(09.08.2017) Die Zumutbarkeit die Grenzen der an den Auftragnehmer zu stellenden Anforderungen an seine Prüfungs- und Hinweispflicht richten sich nach dem Einzelfall mit seinen Besonderheiten. Hinweise sind umso weniger geboten, wie der Auftragnehmer darauf vertrauen darf, dass entsprechendes Wissen auf Seiten des Auftraggebers vorausgesetzt werden kann. Der Auftraggeber, der ein nach allgemeinen Kenntnissen in Fachkreisen bestehendes Risiko durch die gewählte Konstruktion in Kauf nimmt (hier: Anbindung verschiedener Materialien ohne Fugenbildung im Bereich von sonnenbedingter Hitzeeinwirkung) kann nicht erwarten, von den bauausführenden Unternehmern einen Bedenkenhinweis zu erhalten, so das OLG Zweibrücken in seinem Beschluss vom 20.07.2015 - 6 U 7/14 (BGH, Beschluss vom 17.05.2017 - VII ZR 198/15 - Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(30.07.2017) Aus der Vorleistungspflicht des Unternehmers im Bauvertrag folgt der Grundsatz "Vertragsdurchführung geht vor Preisgewissheit". Der Unternehmer darf seine Leistung deshalb nicht allein aus dem Grund verweigern, dass ihm der Besteller einen umstrittenen Nachtrag nicht zubilligt. Ein Grund zur Leistungsverweigerung entsteht erst dann, wenn der Besteller in Verzug mit der Zahlung tatsächlich fälliger Abschlagszahlungen gerät, die allerdings auch für die Ausführung umstrittener Nachträge begründet werden können, so das KG in seinem Urteil vom 13.06.2017 - 21 U 24/15 (nicht rechtskräftig). mehr
(15.07.2017) Die wirksame Einbeziehung der VOB/B auf Initiative des Bauunternehmers setzt voraus, dass der Verbraucher vor oder bei Vertragsschluss Gelegenheit hatte, die VOB/B inhaltlich zur Kenntnis zu nehmen. Hierauf kann verzichtet werden, wenn der Verbraucher seinen Architekten in die Vertragsverhandlungen eingebunden hatte, so das OLG Frankfurt in seinem Urteil vom 03.04.2017 - 29 U 169/16. mehr
(28.06.2017) Hat der Auftragnehmer nach dem Leistungsverzeichnis eine wasserundurchlässige Stahlbetonbodenplatte B 15 mit einer Dicke von 15 cm einzubauen, ist seine Leistung mangelhaft, wenn die Bodenplatte tatsächlich lediglich ca. 10,5 cm stark ist. 2. Da wasserundurchlässiger Beton nach der WU-Richtlinie mindestens 15 cm dick sein soll, stellt die Unterschreitung einen wesentlichen Mangel dar. 3. Schuldet der Auftragnehmer Schadensersatz statt der Leistung, hat der Auftraggeber die Wahl, entweder den mangelbedingten Minderwert oder die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten zu fordern. 4. Hat der Auftraggeber ein berechtigtes Interesse an der mangelfreien Erfüllung des Vertrags, kann der Auftragnehmer die Nachbesserung nicht wegen hoher Kosten der Mängelbeseitigung verweigern. All dies hat das KG mit Urteil vom 13.05.2014 - 7 U 116/13 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen) zutreffend festgestellt. mehr
(10.06.2017) Eine Schlussrechnung ist prüfbar, wenn dem Kontroll- und Informationsinteresse des Auftraggebers durch den vorgetragenen Sachverhalt einschließlich der Rechnung ausreichend Genüge getan ist. Die Prüfbarkeit der Schlussrechnung ist kein Selbstzweck. Der Auftraggeber kann sich auf die objektiv fehlende Prüfbarkeit einer Rechnung nicht berufen, wenn er zur Beurteilung der geltend gemachten Forderung keiner weiteren Informationen mehr bedarf. Auf die Frage, ob die Berechnung sachlich richtig oder falsch ist, kommt es für die Frage der Prüfbarkeit nicht an. All dies entschied zutreffend das OLG Karlsruhe in seinem Urteil vom 02.12.2014 - 19 U 122/13 (BGH, Beschluss vom 18.01.2017 - VII ZR 22/15: Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(24.05.2017) Aus den Angaben eines Energiepasses kann der Bauherr keine Anforderungen an einen konkret zu erwartenden Verbrauch im Hinblick auf die Beheizung des Hauses herleiten, so das OLG Schleswig in dessen Beschluss vom 27.04.2017 - 1 U 166/14. mehr
(15.05.2017) Ein zunächst nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstoßender Werkvertrag kann auch dann nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG, § 134 BGB nichtig sein, wenn er nachträglich so abgeändert wird, dass er nunmehr von dem Verbot des § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG erfasst wird, so der BGH in seinem Urteil vom 16.03.2017 - VII ZR 197/16. mehr
(30.04.2017) Enthält ein Bauvertrag keine bestimmte oder bestimmbare (bzw. eine unwirksame) Frist, ist § 271 BGB anwendbar. Für den Zeitpunkt der Fertigstellung (im Sinne der Fälligkeit der Leistung) kommt es darauf an, in welcher Zeit bei nach dem vom Bauvertrag vorausgesetzten Bauablauf die Fertigstellung möglich war. Der Unternehmer hat die Herstellung in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen und muss Abweichungen von dem auf diese Weise ermittelten Fertigstellungstermin darlegen und gegebenenfalls beweisen. Für einen Verzug mit der Leistung des Werkunternehmers müssen über die vorstehende Fälligkeit der Leistung hinausgehend jedenfalls auch die Voraussetzungen des § 286 BGB vorliegen, so das OLG Düsseldorf in dessen Beschluss vom 27.07.2016 - 22 U 54/16. mehr
(18.04.2017) Der Bundesgerichtshof hat in jüngerer Zeit in mehreren Entscheidungen eine Vielzahl von Sicherungsvereinbarungen, die insbesondere von der öffentlichen Hand verwendet werden, mit dem Verdikt der Nichtigkeit belegt. Die Bedeutung dieser Entscheidungen wird nach unseren Erfahrungen nach wie vor unterschätzt. mehr
(31.03.2017) Der Bundesrat hat heute ein Gesetz gebilligt, das den Verbraucherschutz für Bauherren verbessern soll. Es ergänzt die allgemeinen Regelungen des Werkvertragsrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch um spezifische Regelungen des Bauvertragsrechts, mehr
(30.03.2017) Der Besteller kann Mängelrechte nach § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks mit Erfolg geltend machen. Nur in absoluten Ausnahmefällen können Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB ohne Abnahme bestehen, wenn der Besteller nicht mehr die (Nach-)Erfüllung verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist, wofür allein das Verlangen eines Kostenvorschusses nicht ausreicht. Bringt der Besteller neben der Vorschussforderung ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck, dass er ernsthaft und endgültig eine (Nach-)Erfüllung durch den Unternehmer ablehnt, entsteht ein Abrechnungsverhältnis, so der BGH in seinem Urteil vom 19.01.2017 - VII ZR 193/15, mehr
(06.03.2017) Zahlt der Auftraggeber eine fällige Abschlagszahlung des Auftragnehmers nicht und stellt dieser daraufhin seine Leistungen vorübergehend ein, steht dem Auftragnehmer ein Anspruch auf Ersatz des dadurch entstandenen Verzögerungsschadens zu, so das OLG Köln in seinem Urteil vom 07.06.2016 - 22 U 45/12. mehr
(27.02.2017) Am 15.2.2017 wurde von den Berichterstattern der Bundestagfraktionen im Rechtsausschuss der finale Antrag des Rechtsausschusses inhaltlich abgestimmt. Es ist nicht mehr mit weiteren Änderungen zu rechnen. Am 09. oder 10.03.2017 wird die 2. und 3. Lesung des Gesetzes im Bundestag stattfinden. Das Gesetz soll am 01.01.2018 in Kraft treten! Es gibt keine 6-monatige Übergangszeit, d. h., ab 01.01.2018 gilt für alle Verträge das neue Recht. mehr
(02.02.2017) Wird ein Baugrundstück verkauft, stellt ein dort unter der sichtbaren Bebauung verborgener Bunker in der Regel einen Mangel dar. Wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart und will der Käufer den Verkäufer wegen arglistigen Verschweigens des Mangels gleichwohl in Anspruch nehmen, obliegt ihm die volle Darlegungs- und Beweislast, so das OLG Brandenburg in seinem Urteil vom 16.06.2016 - 5 U 5/14. mehr
(14.01.2017) Haben Erwerber und Bauträger vereinbart, dass ein Bestandsgebäude komplett nach "neuestem Standard der Technik" ausgebaut wird, soll das Bauwerk zum Zeitpunkt der Abnahme den derzeit geltenden (und nicht nach den ursprünglich bei Erstellung des Bestandsgebäudes geltenden) anerkannten Regeln der Technik entsprechen, so das OLG München in seinem Urteil vom 28.07.2015 - 28 U 3070/13 Bau (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen). mehr
(02.01.2017) Eine Anlagenleistung von 206,58 kWp statt der vereinbarten 206,64 kWp stellt mit 0,03% Abweichung keinen Fehler dar, wegen dessen der Auftraggeber Beseitigung verlangen kann, so das OLG Naumburg, Urteil vom 09.04.2015 - 6 U 20/14 (BGH, Beschluss vom 21.09.2016 - VII ZR 84/15: Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(10.12.2016) Wird die Leistung (hier: Parkettverlegearbeiten) nicht termingerecht und mangelfrei hergestellt, hat der Auftragnehmer dem Auftraggeber den daraus entstehenden Schaden in voller Höhe zu ersetzen. Weist der Auftraggeber den Auftragnehmer auf Schäden für den Fall verspätet erzielter Bezugsfertigkeit hin, muss dem Auftragnehmer klar sein, dass erhebliche Folgeschäden drohen können. Verhindern Mängel die Bezugsfertigkeit einer Wohnung, ist regelmäßig mit erheblichen Schäden, die ein Vielfaches des Werklohns betragen können, zu rechnen, so das OLG München in seinem Urteil vom 20.08.2013 - 9 U 794/12 Bau (BGH, Beschluss vom 09.03.2016 - VII ZR 231/13 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)). mehr
(11.11.2016) Hat der Auftraggeber einen Nachtrag "dem Grunde nach" beauftragt, steht dem Auftragnehmer ein Anspruch auf Mehrvergütung zu. Der Frage der Erforderlichkeit dieser Leistungen ist dann nicht weiter nachzugehen. Gehen die Parteien eines Bauvertrags übereinstimmend davon aus, dass sich die Höhe der Nachtragsvergütung nach den Preisansätzen in der Urkalkulation des Auftragnehmers richtet (sog. vorkalkulatorische Preisfortschreibung), ist das Gericht daran gebunden (Anschluss an BGH, IBR 2013, 261), so das OLG Koblenz, Urteil vom 10.02.2016 - 5 U 1055/15. mehr
(02.11.2016) Für den bauleitenden Architekten besteht bei kritischen Bauabschnitten (hier: Ausführung eines Kellers/Tiefgarage als sog. "Weiße Wanne"), die besondere Gefahrenquellen bergen, eine erhöhte Überwachungspflicht. Zwar sind der Überwachungstätigkeit des Architekten Grenzen gesetzt, die sich aus dem von ihm zu erwartenden Wissensstand ergeben. Allerdings hat der Architekt die Zuverlässigkeit und Qualität des ausführenden Unternehmers einzuschätzen, er kann die Einhaltung der erforderlichen Rahmenbedingungen und der Grundvoraussetzungen für das konkrete Gewerk überprüfen, so das OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.04.2016 - 5 U 135/14. mehr
(20.10.2016) Eine als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehende Klausel, nach der die (Teil-)Abnahme allein und damit unweigerlich an die tatsächliche Ingebrauchnahme des Vertragsgegenstands knüpft, ist unwirksam. Eine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme ist ausgeschlossen, wenn der Besteller durch das Erheben von Beanstandungen erkennen lässt, dass er das Werk nicht als vertragsgemäß gelten lässt, so das OLG Koblenz, Urteil vom 19.10.2016 - 5 U 458/16 (nicht rechtskräftig). mehr
(07.10.2016) Das OLG Hamm hat mit Urteil vom 05.08.2013 - 17 U 148/11 (BGH, Beschluss vom 13.07.2016 - VII ZR 220/13 -Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) entschieden, dass der Auftraggeber den Bauvertrag aus wichtigem Grund kündigen, wenn Vertragsverletzungen des Auftragnehmers von solchem Gewicht vorliegen, dass eine Fortsetzung des Vertrags für ihn unzumutbar ist. Das Recht zur Kündigung kann bereits dann bestehen, wenn die schwer wiegende Vertragsverletzung zwar noch nicht eingetreten, ihr Eintritt jedoch sicher ist. Denn es kann dem Auftraggeber nicht zugemutet werden, die Vertragsverletzung abzuwarten, um dann erst die rechtlichen Konsequenzen daraus zu ziehen. Eine Kündigung kann somit auch bereits erfolgen, wenn feststeht, dass der Auftragnehmer eine Vertragsfrist aus von ihm zu vertretenden Gründen nicht einhalten wird und diese Vertragsverletzung von so erheblichem Gewicht ist, dass eine Fortsetzung des Vertrags unzumutbar ist. mehr
(23.09.2016) Ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB entsprechend setzt voraus, dass ein Ursachenzusammenhang zwischen der Einwirkung auf das Nachbargrundstück und den dort entstanden Schäden besteht. Beweisbelastet für diesen Ursachenzusammenhang ist der Anspruchsteller, so dass OLG Jena in seinem Urteil vom 01.09.2016 - 4 U 895/15. mehr
(02.09.2016) Hat der Architekt auch die Bauaufsicht übernommen, ist das Bauwerk in angemessener und zumutbarer Weise zu überwachen und auf dessen plangerechte und mängelfreie Ausführung Bedacht zu nehmen. Bei wichtigen oder kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein besonders hohes Mängelrisiko aufweisen, ist der Architekt zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiv(er)en Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet; dies betrifft auch sämtliche Bereiche der Bauphysik, namentlich die Anforderungen an die Isolierung und Wärmedämmung, s das OLG Koblenz, Urteil vom 19.05.2016 - 1 U 204/14 (noch nicht rechtskräftig). mehr
(16.08.2016) Zahlt der Auftraggeber eine fällige Abschlagszahlung des Auftragnehmers nicht und stellt dieser daraufhin seine Leistungen vorübergehend ein, steht dem Auftragnehmer ein Anspruch auf Ersatz des dadurch entstandenen Verzögerungsschadens zu, so das OLG Köln in seinem Urteil vom 07.06.2016 - 22 U 45/12. mehr
(30.07.2016) Wendet der Aufraggeber gegenüber der Werklohnforderung des Auftragnehmers ein, er habe verschiedene Zahlungen geleistet, und legt er entsprechende Quittungen vor, muss er deren Echtheit im Bestreitensfall uneingeschränkt beweisen, so das OLG Bamberg, Urteil vom 18.09.2013 - 3 U 27/13 (BGH, Beschluss vom 06.04.2016 - VII ZR 307/13 - Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(03.07.2016) Bis heute hat das OLG Düsseldorf als Berufungsinstanz kein rechtskräftiges Urteil gesprochen, ob die Fa. Xella International GmbH für die sog. Bröselsteine gegenüber den Hauseigentümern auf Schadensersatz haftet. In dem nach diesseitigen Kenntnisstand bisher ersten Berufungsverfahren in den sog. Bröselsteinfällen eröffnet nunmehr das OLG Düsseldorf wieder die Beweisaufnahme und stellt mithin das entsprechende vorhergehende erstinstanzliche Urteil erneut auf den Prüfstand. mehr
(01.06.2016) Kostenvorschuss kann schon vor Abnahme der Werkleistung verlangt werden, wenn der Werkunternehmer sich auf den Standpunkt stellt, er habe ein mangelfreies Werk abgeliefert, während der Auftraggeber die Abnahme wegen vorhandener Mängel objektiv zu Recht verweigert, so das OLG Celle, Urteil vom 11.05.2016 - 7 U 164/15. mehr
(15.05.2016) Beruht das vom Auftraggeber erstellte Leistungsverzeichnis auf den Planungen von Sonderfachleuten und erkennen diese eine bestehende Problematik nicht, muss der bauausführende Auftragnehmer nicht klüger sein; er darf sich vielmehr auf die Aussagen der Sonderfachleute verlassen, soweit diese nicht offensichtlich unzutreffend sind. Darf der Auftragnehmer der größeren Fachkenntnis des ihn Anweisenden vertrauen, ist er von der Verpflichtung zu eigener Prüfung und Mitteilung etwaiger Bedenken frei, so das OLG Köln (Beschluss vom 22.02.2016 - 11 U 106/15). mehr
(30.04.2016) Das Planen und Bauen im Bestand birgt oftmals ein besonderes Risiko für den Erfolg des Umbaus, insbesondere wenn mit dem Umbau eine Aufstockung verbunden ist. Das Risiko besteht bezüglich der Frage, ob der Umbau des vorhandenen Gebäudes mit den geplanten Maßnahmen überhaupt möglich ist oder zusätzliche umfangreiche Maßnahmen erforderlich sind, die erhebliche Kosten mit sich bringen können. mehr
(15.04.2016) Der Anschluss der Abwasserleitungen an das öffentliche Kanalnetz ist ein Detail, das in der Praxis immer wieder zu Problemen führt. In einem Bauträgervertrag muss klar geregelt sein, ob der Bauträger oder der Erwerber für die Anschlüsse verantwortlich ist. Nur so lässt sich vermeiden, dass am Ende eine Lücke zwischen Eigenheim und Abwassernetz klafft. mehr
(29.03.2016) Am 02.03.2016 hat das Kabinett dem Referentenentwurf des „Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufmännischen Mängelhaftung“ beschlossen. Nachdem der Entwurf diesen wichtigen Meilenstein genommen hat, ist davon auszugehen, dass das neue Gesetzt wie geplant Anfang 2017 in Kraft treten wird. mehr
(15.03.2016) Auch wenn eine Position des Leistungsverzeichnisses die Entsorgung von abzubrechendem Material nicht wörtlich erwähnt, kann sie bei einer Gesamtbetrachtung aller Vertragsbestandteile dahingehend zu verstehen sein, dass der Aufwand für die Entsorgung des Abbruchs in den für diese Position anzubietenden und später vereinbarten Einheitspreis einzukalkulieren ist (OLG Brandenburg, Urteil vom 02.03.2016 - 4 U 65/15). mehr
(02.03.2016) Erstattungsfähige Selbstvornahmekosten sind sämtliche Mängelbeseitigungskosten, die der Auftraggeber im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung als vernünftig wirtschaftlich denkender Bauherr aufgrund fachlicher, sachkundiger Beratung aufwenden musste. Der Erstattungsanspruch des Auftraggebers ist erst dann gemindert, wenn die Grenzen der Erforderlichkeit eindeutig überschritten sind und der Bauherr bei der Auswahl des Drittunternehmers seine Schadensminderungspflicht verletzt hat. Hierbei trägt der Auftragnehmer das Prognoserisiko. Erstattungsfähig sind daher auch solche Kosten, die für einen erfolglosen oder sich später als unverhältnismäßig teuer herausstellenden Versuch aufgewendet wurden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.04.2015 - 21 U 71/14). mehr
(21.02.2016) Viele Käufer unterschätzen den Sanierungsstau gebrauchter Immobilien. mehr
(05.02.2016) Wird ein Teil eines Bestandsgebäudes neu errichtet, kann der Auftraggeber davon ausgehen, dass der Neubaustandard eingehalten wird, wenn das möglich ist. So urteilte das OLG Schleswig am 27.03.2015 - 1 U 87/10 in einem nunmehr veröffentlichten Urteil. mehr
(26.01.2016) Problematisch ist in der Bauabwicklung immer wieder, ob die Mangelrüge des Auftraggebers gegenüber seinem Auftragnehmer ausreicht, wenn diese nur per E-Mail erfolgt. Es könnte nämlich sein, dass diese Mangelrüge dann an einem Formerfordernis leidet, wenn diese Mangelrüge nicht eine gesonderte elektronische Signatur des Auftraggebers enthält. So weisen wir auf einen entsprechenden Fall des OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.04.2012 - 4 U 269/11, hin, der jetzt aktuell vom OLG Jena, Urteil vom 26.11.2015 - 1 U 201/15, bestätigt worden ist mehr
(03.12.2015) Das OLG Düsseldorf (I-5 U 63/15) hat sich nunmehr erstmalig in einem Berufungsverfahren eines Bröselsteingeschädigten in einer mündlichen Verhandlung vom 03.12.2015 erklärt. Das OLG Düsseldorf wies in der mündlichen Verhandlung darauf hin, dass ungeachtet des einen erstinstanzlichen Urteils des Landgerichts Duisburg (10 O 477/11) weiterhin eine Haftung der Fa. Xella International GmbH auf Schadensersatz wegen sittenwidriger vorsätzlicher Schädigung nach § 826 BGB möglich ist. mehr
(27.11.2015) Die Neuregelung des gesetzlichen Bauvertragsrechts nimmt Gestalt an. Das Bundesjustizministerium hat am 28. September 2015 einen Referentenentwurf dazu vorgelegt. Die ARGE Baurecht begrüßt den Vorschlag in weiten Teilen, da er die Rechtslage sowohl für private Bauherren als auch für Bauprofis verbessert. mehr
(19.11.20915) Der BGH hat mit Urteil vom 05.11.2015 - VII ZR 144/14 entschieden, dass der Besteller wegen eines Mangels der Werkleistung ein Leistungsverweigerungsrecht gegenüber dem Unternehmer auch noch nach Eintritt der Verjährung der Mängelansprüche gemäß § 215 BGB geltend machen kann, wenn dieser Mangel bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist in Erscheinung getreten ist und daher ein darauf gestütztes Leistungsverweigerungsrecht in nicht verjährter Zeit geltend gemacht werden konnte. mehr
(06.11.2015) Handelt der Auftraggeber als "Privatmann", der die Auftragsverhandlungen nicht mit der Unterstützung eines Architekten führt, genügt der Hinweis auf die Geltung der VOB/B im Angebot des Auftragnehmers nicht, um sie in den Vertrag einzubeziehen, so dass OLG Nürnberg, Urteil vom 27.11.2013 - 6 U 2521/09 (BGH, Beschluss vom 10.09.2015 - VII ZR 347/13: Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen). mehr
(23.10.2015) Vorsicht ist geboten bei einer sog. doppelten Schriftformklausel im Vertrag. Diese kann wie folgt lauten: "Alle Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages und seiner Anlagen bedürfen der Schriftform, auf die nur durch schriftliche Vereinbarung verzichtet werden kann. Dies gilt auch für etwaige über den Leistungsumfang hinausgehende weitere Aufträge sowie auch für die Vereinbarung der Schriftformerfordernisse selbst. Mündliche Abreden haben keine vertragliche Wirkung und Bindung." mehr
(07.10.2015) Mit nunmehr rechtskräftigen Urteil des OLG München (17.03.2015 - 9 U 1662/11) wurde entschieden, dass die MaBV auch dann anwendbar ist, wenn "künstlich" erst ein (Bau-)Werkvertrag über die schlüsselfertige Errichtung einer Doppelhaushälfte und dann wenige Tage später das dazugehörige zu bebauende Baugrundstück von einer Projektgesellschaft, die "im Lager" des Auftragnehmers steht, mit notariellen Kaufvertrag erworben wird. Dann ist ein Ratenzahlungsplan aus dem Werkvertrag nichtig, wenn er gegen § 3 Abs. 2 MaBV verstößt. Dann bekommt der Auftragnehmer seinen Werklohn aus dem Bauvertrag erst, wenn das Objekt fertig gestellt und abgenommen ist. mehr
(01.10.2015) Überall da, wo gebaut wird, sind und bleiben Mängel ein dominierendes Thema. Eine aktuelle Studie des Instituts für Bauforschung (IFB) zeigt, dass die Anzahl der Mängel bei privaten Bauvorhaben im Vergleich zu Untersuchungen in den Jahren 2007 und 2011 um zehn Prozent gestiegen ist. Demnach werden im Bauverlauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses durchschnittlich 20 Mängel entdeckt. mehr
(22.09.2015) Laut dem zutreffenden Urteil des Landgerichts Duisburg, Urteil vom 19.08.2015 - 26 O 2/15, muss der Auftraggeber bei einem VOB/B-Bauvertrag einen von ihm gezogenen Barsicherheitseinbehalt auf ein Sperrkonto einzahlen, auch wenn die Parteien vertraglich vereinbaren haben, dass der Auftraggeber den Gewährleistungseinbehalt gegen eine Bürgschaft ablösen kann. mehr
(10.09.2015) Das OLG Schleswig hat mit Beschluss vom 26.08.2015 - 1 U 154/14 entsprechend der Linie des BGH entschieden, dass eine auf dem Dach montierte Photovoltaikanlage kein Bauwerk gemäß § 438 Abs. 1 Ziff. 2 a bzw. § 634a Abs. 1 Ziff. 2 BGB ist, wenn es an einer eigenen Verbindung zum Erdboden mangelt (anders zu einer Freiland-Photovoltaikanlage OLG Bamberg) und die Anlage keine wesentliche Bedeutung für Konstruktion, Bestand, Erhaltung oder Nutzbarkeit des Gebäudes hat. Dann verjähren mangelbedingte Gewährleistungsansprüche nicht erst in 5 Jahren. mehr
(07.09.2015) Wieder einmal hat der BGH mit Beschluss vom 30.07.2015 - VII ZR 70/14 darauf hingewiesen, dass ein Mangel sogar auch dann vorliegt, wenn eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit nicht zu einer Beeinträchtigung des Werts oder der Gebrauchstauglichkeit führt. mehr
(24.08.2015) Laut dem Urteil des BGH vom 25.06.2015 - VII ZR 220/14 hat der Auftraggeber, der Ersatz der von ihm aufgewendeten Mängelbeseitigungskosten von seinem Auftragnehmer verlangt, darzulegen, dass die durchgeführten Maßnahmen der Mängelbeseitigung dienten. Es besteht dabei keine Vermutung zu Gunsten des Auftraggebers, dass stets sämtliche von einem Drittunternehmer im Zuge einer Mängelbeseitigungsmaßnahme durchgeführten Arbeiten ausschließlich der Mängelbeseitigung dienen. Ein im Verhältnis zum Auftragnehmer schützenswertes Vertrauen des Auftraggebers, der Drittunternehmer werde nur Arbeiten zur Mängelbeseitigung durchführen, besteht nicht. mehr
(10.08.2015) Bereits in der Vergangenheit hat ein gerichtlich beauftragter Sachverständiger in Klageverfahren festgestellt, dass die sog. "Bröselsteine" (= Mauerwerkssteine mit einem erhöhten SO³-Gehalt, bei denen bei der Steinherstellung der Kalk mit einem SAV-Produkt ersetzt worden ist) keine Kalksandstein sind, sondern etwas gänzlich anderes, quasi ein komplett neues Bauprodukt. Diese Feststellungen hat nunmehr ein weiterer Sachverständiger in einem gerichtlichen Verfahren eines "Bröselsteingeschädigten" bestätigt. mehr
(03.08.2015) Überschreitet Lärm von einer Baustelle die in der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm vom 19. August 1970 (AVV Baulärm) festgelegten "Eingreif-Richtwerte" an der Wohnung eines Nachbarn, muss die Immissionsschutzbehörde auf Antrag des Nachbarn geeignete Maßnahmen zur Begrenzung des Baulärms anordnen, deren Auswahl in ihrem Ermessen steht. Der Nachbar kann aber konkrete Einzelmaßnahmen verlangen, wenn sich behördlich angeordnete Maßnahmen als unwirksam erweisen. mehr
(OLG Dresden, Urteil vom 16.07.2014 - 1 U 600/12; BGH, 11.06.2015 - VII ZR 200/14: NZB zurückgewiesen) Ein Abzug "Neu für Alt" wegen der verlängerten Lebensdauer ist nicht vorzunehmen, wenn diese auf einer verspäteten Mängelbeseitigung beruht, da sich der Auftraggeber während des Ausbleibens der Nacherfüllung mit einem mangelhaften Werk begnügen musste. mehr
Das OLG Dresden hat mit Urteil vom 23.06.2015 - 4 U 44/15 - entschieden, dass der Bestätigung im Rahmen der Bewehrungsabnahme, wonach die Bewehrung ordnungsgemäß eingebaut wurde verbunden mit der Freigabe zum Betonieren, eine Beweiswirkung dergestalt zu kommt, dass der Auftraggeber vorzutragen und zu beweisen hat, welche Massen zutreffend sind bzw., dass die vom Unternehmer angesetzten Massen unzutreffend sind. mehr
(29.06.2015) Nunmehr hat auch das Oberlandesgericht in einem gerichtlichen Verfahren, in welchem der "Bröselsteingeschädigte" von unserer Kanzlei vertreten wird, mit Beschluss vom 29.06.2015 über einen Befangenheitsantrag der Fa. Xella International GmbH gegen einen dieser Firma nicht genehmen Sachverständigen zu Gunsten der "Bröselsteingeschädigten" entschieden. Der Befangenheitsantrag wurde als unbegründet zurückgewiesen! Die Fa. Xella International GmbH hat es demnach mit ihrem Befangenheitsantrag nicht geschafft, zu verhindern, dass sich das Gericht bei dessen kommender Urteilsfindung auf die für die "Bröselsteingeschädigten" positiven Feststellungen dieses Sachverständigen beruft. mehr
Der u.a. für das Bauvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat hat am 11. Juni 2015 entschieden, dass dann, wenn ein Werkvertrag wegen Verstoßes gegen das Verbot des § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG vom 23. Juli 2004 nichtig ist, dem Besteller, der den Werklohn bereits gezahlt hat, gegen den Unternehmer auch dann kein Rückzahlungsanspruch unter dem Gesichtspunkt einer ungerechtfertigten Bereicherung zusteht, wenn die Werkleistung mangelhaft ist. mehr
Laut dem OLG Hamm, Urteil vom 26.02.2015 - 24 U 56/10, kann der Auftraggeber Mängelrechte - jedenfalls beim BGB-Werkvertrag - auch schon vor Abnahme verfolgen, wenn der Auftragnehmer sein Werk für abnahmereif hält und eine Mängelbeseitigung ernsthaft und endgültig ablehnt, obwohl der Auftraggeber die Abnahme wegen tatsächlich bestehender Mängel verweigert. mehr
Die Auffassung, der Baugrund sei vom Auftraggeber gestellter Baustoff, für dessen Beschaffenheit stets der Auftraggeber einzustehen habe, ist unzutreffend. Darauf weist das OLG München in seinem Urteil vom 10.12.2013 - 28 U 732/11 (BGH, 23.04.2015 - VII ZR 49/14, NZB zurückgewiesen) hin. Auch wenn es um Bauverträge geht, deren Durchführung und Erfüllung von möglicherweise ungeklärten Bodenverhältnissen abhängen, sind die Hauptpflichten aus dem geschlossenen Werkvertrag entscheidend und somit vorrangig zu bestimmen. Ein spezifisches Baugrundrisiko, das bedeuten würde, dass der Auftraggeber für dessen wie auch immer geartete Verwirklichung stets einzustehen hätte, gibt es nicht. mehr
Das OLG Köln, Urteil vom 22.04.2015 - 11 U 94/14, hat unter anderem die Entscheidungen des BGH zur Schwarzarbeit (Urteil vom 10.04.2014 - VII ZR 241/13, IBRRS 2014, 1383, und Urteil vom 01.08.2013 - VII ZR 6/13, IBRRS 2013, 3416) bestätigt, dass ein Verstoß gegen das SchwarzArbG konsequent zur Nichtigkeit des Werkvertrags führt mit der Folge, dass für beide Parteien keine vertraglichen Ansprüche bestehen. mehr
Auch das OLG Celle hat mit Urteil vom 22.01.2014 - 14 U 131/13 bestätigt, dass die Herstellungspflicht des Auftragnehmers sich nicht auf die Einhaltung der vereinbarten Leistung oder Ausführungsart beschränkt, wenn diese nicht zu einer zweckentsprechenden und funktionstauglichen Leistung führt. mehr