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Arglistiges Verschweigen beim Hausverkauf zu beweisen, ist sehr schwer

Arglistiges Verschweigen beim Hauskauf zu beweisen, ist sehr schwer

(02.02.2017) Wird ein Baugrundst√ľck verkauft, stellt ein dort unter der sichtbaren Bebauung verborgener Bunker in der Regel einen Mangel dar. Wurde ein Gew√§hrleistungsausschluss vereinbart und will der K√§ufer den Verk√§ufer wegen arglistigen Verschweigens des Mangels gleichwohl in Anspruch nehmen, obliegt ihm die volle Darlegungs- und Beweislast, so das OLG Brandenburg in dessen Urteil vom 16.06.2016 - 5 U 5/14.

Ein Verk√§ufer war Eigent√ľmer eines Grundst√ľcks, auf dem unterhalb der sichtbaren Bebauung ein Bunker verborgen war. Dieses Grundst√ľck verkaufte er einem K√§ufer als Baugrundst√ľck. Im Kaufvertrag schlossen Verk√§ufer und K√§ufer die Gew√§hrleistung aus. Im Zuge des Abbruchs der Bebauung verursachte dieser Bunker Mehrkosten. Diese Mehrkosten klagte der K√§ufer vom Verk√§ufer ein. Dabei behauptete er, der Verk√§ufer habe ihm das Vorhandensein des Bunkers arglistig verschwiegen. Der Verk√§ufer verteidigt sich vor Gericht damit, dass er den K√§ufer im Rahmen der Besichtigungen des Grundst√ľcks auf das Vorhandensein des "Bunkers" ausdr√ľcklich aufmerksam gemacht und sogar eine Skizze √ľbergeben haben will. Das Gericht f√ľhrt daraufhin eine umfangreiche Beweisaufnahme durch. Diese ergibt aber kein eindeutiges Ergebnis. Wie entscheidet das Gericht?

Der K√§ufer bleibt auf den Mehrkosten f√ľr den Abbruch sitzen! Zwar stellt es einen Mangel dar, wenn auf einem Baugrundst√ľck ein verborgener Bunker vorhanden ist. Jedoch kann der K√§ufer den Verk√§ufer wegen eines solches Mangels bei einem vereinbarten Gew√§hrleistungsausschluss nur dann in Anspruch nehmen, wenn der Verk√§ufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Insofern trifft den K√§ufer die Darlegungs- und Beweislast. Der Verk√§ufer tr√§gt allein die "sekund√§re Darlegungs- bzw. Behauptungslast". Das hei√üt der Verk√§ufer muss lediglich nachvollziehbar darlegen, wie er den K√§ufer √ľber den betreffenden Sachverhalt aufgekl√§rt haben will, beweisen muss er dies jedoch nicht. Es ist vielmehr Sache des K√§ufers, vollst√§ndig zu beweisen, dass diese behauptete Aufkl√§rung nicht stattgefunden hat. Gelingt es dem K√§ufer nicht, das Gericht davon zu √ľberzeugen, dass die "Geschichte" des Verk√§ufers nicht stimmt, kann er keine Anspr√ľche geltend machen.

Auch wenn ein Verk√§ufer unter Gew√§hrleistungsausschluss verkauft, sollte er zur Vermeidung von Streitigkeiten die wesentlichen negativen Eigenschaften der Kaufsache im Kaufvertrag ausdr√ľcklich benennen und etwaige wichtige Dokumente als "disclosure schedule" beif√ľgen oder auf einen offengelegten Datenraum verweisen. Aus Sicht des K√§ufers sind in einem solchen Kaufvertrag hingegen zumindest "Arglistproben" zu verlangen. Das hei√üt es sollte vom Verk√§ufer die Erkl√§rung verlangt werden, dass ihm zu ausdr√ľcklich benannten Punkten keine negativen Eigenschaften bekannt sind. Zu den Details der offengelegten Informationen sowie zur Kenntnis und den Personen der Kenntnistr√§ger finden sich in professionellen Kaufvertr√§gen daher regelm√§√üig umfangreiche Regelungen.