Arglistiges Verschweigen beim Hauskauf zu beweisen, ist sehr schwer

(02.02.2017) Wird ein Baugrundstück verkauft, stellt ein dort unter der sichtbaren Bebauung verborgener Bunker in der Regel einen Mangel dar. Wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart und will der Käufer den Verkäufer wegen arglistigen Verschweigens des Mangels gleichwohl in Anspruch nehmen, obliegt ihm die volle Darlegungs- und Beweislast, so das OLG Brandenburg in dessen Urteil vom 16.06.2016 - 5 U 5/14.

Ein Verkäufer war Eigentümer eines Grundstücks, auf dem unterhalb der sichtbaren Bebauung ein Bunker verborgen war. Dieses Grundstück verkaufte er einem Käufer als Baugrundstück. Im Kaufvertrag schlossen Verkäufer und Käufer die Gewährleistung aus. Im Zuge des Abbruchs der Bebauung verursachte dieser Bunker Mehrkosten. Diese Mehrkosten klagte der Käufer vom Verkäufer ein. Dabei behauptete er, der Verkäufer habe ihm das Vorhandensein des Bunkers arglistig verschwiegen. Der Verkäufer verteidigt sich vor Gericht damit, dass er den Käufer im Rahmen der Besichtigungen des Grundstücks auf das Vorhandensein des "Bunkers" ausdrücklich aufmerksam gemacht und sogar eine Skizze übergeben haben will. Das Gericht führt daraufhin eine umfangreiche Beweisaufnahme durch. Diese ergibt aber kein eindeutiges Ergebnis. Wie entscheidet das Gericht?

Der Käufer bleibt auf den Mehrkosten für den Abbruch sitzen! Zwar stellt es einen Mangel dar, wenn auf einem Baugrundstück ein verborgener Bunker vorhanden ist. Jedoch kann der Käufer den Verkäufer wegen eines solches Mangels bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss nur dann in Anspruch nehmen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Insofern trifft den Käufer die Darlegungs- und Beweislast. Der Verkäufer trägt allein die "sekundäre Darlegungs- bzw. Behauptungslast". Das heißt der Verkäufer muss lediglich nachvollziehbar darlegen, wie er den Käufer über den betreffenden Sachverhalt aufgeklärt haben will, beweisen muss er dies jedoch nicht. Es ist vielmehr Sache des Käufers, vollständig zu beweisen, dass diese behauptete Aufklärung nicht stattgefunden hat. Gelingt es dem Käufer nicht, das Gericht davon zu überzeugen, dass die "Geschichte" des Verkäufers nicht stimmt, kann er keine Ansprüche geltend machen.

Auch wenn ein Verkäufer unter Gewährleistungsausschluss verkauft, sollte er zur Vermeidung von Streitigkeiten die wesentlichen negativen Eigenschaften der Kaufsache im Kaufvertrag ausdrücklich benennen und etwaige wichtige Dokumente als "disclosure schedule" beifügen oder auf einen offengelegten Datenraum verweisen. Aus Sicht des Käufers sind in einem solchen Kaufvertrag hingegen zumindest "Arglistproben" zu verlangen. Das heißt es sollte vom Verkäufer die Erklärung verlangt werden, dass ihm zu ausdrücklich benannten Punkten keine negativen Eigenschaften bekannt sind. Zu den Details der offengelegten Informationen sowie zur Kenntnis und den Personen der Kenntnisträger finden sich in professionellen Kaufverträgen daher regelmäßig umfangreiche Regelungen.