Tel: 028 41 - 88 2770
Wann muss ein Bauvertrag notariell beurkundet werden?

Wann muss ein Bauvertrag notariell beurkundet werden?

(10.05.2021) Ein Kaufvertrag ├╝ber Miteigentum an einem Grundst├╝ck bildet eine rechtliche Einheit mit einem Begleitvertrag ├╝ber Bau- oder Baubetreuungsleistungen, wenn diese Leistungen durch einen mit dem Verk├Ąufer verbundenen Unternehmer auf dem Grundst├╝ck erbracht werden sollen. Daher sind beide Vertr├Ąge gem. ┬ž 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell zu beurkunden. Ist der Kaufvertrag notariell beurkundet, der Begleitvertrag hingegen nicht, sind im Zweifel beide Vertr├Ąge nichtig, so das KG mit Urteil vom 09.02.2021 - 21 U 126/19.

E ist Eigent├╝mer eines Grundst├╝cks und Inhaber eines Bauunternehmens (BU). Er plant, auf dem Grundst├╝ck ein Mehrfamilienhaus zu errichten und Wohneigentum an den einzelnen Wohnungen zu bilden. Der Auftraggeber (AG) m├Âchte eine solche Wohnung erwerben und schlie├čt zun├Ąchst mit dem BU einen privatschriftlichen Vertrag ├╝ber die Planung und Bau├╝berwachung ("Baubetreuungsvertrag"), bezogen auf die Errichtung einer Wohnung auf dem Grundst├╝ck des E, zum Preis von 240.000 Euro. Wenig sp├Ąter schlie├čen der AG und E einen notariell beurkundeten Kaufvertrag ├╝ber einen Miteigentumsanteil von 20/100 an dem Grundst├╝ck zum Kaufpreis von 20.000 Euro. Als es zu Meinungsverschiedenheiten kommt, tritt E vom Kaufvertrag zur├╝ck und nimmt den AG auf L├Âschung einer Vormerkung am Grundst├╝ck in Anspruch. 

Die Klage hat Erfolg! Der AG wird zur L├Âschung der Vormerkung Zug um Zug gegen R├╝ckerstattung s├Ąmtlicher von ihm geleisteter Zahlungen verurteilt. Der Kaufvertrag ├╝ber den Miteigentumsanteil am Grundst├╝ck ist nichtig, weil die notarielle Beurkundung s├Ąmtliche Vereinbarungen umfassen muss, aus denen sich nach dem Willen der Parteien ihr Vertrag zusammensetzt. Ein Vertrag ├╝ber Bau- oder Baubetreuungsleistungen bildet eine rechtliche Einheit mit einem Grundst├╝ckskaufvertrag, wenn sie in der Weise miteinander verkn├╝pft sind, dass das Grundst├╝cksgesch├Ąft vom Bauvertrag abh├Ąngt und mit diesem "stehen und fallen" soll (BGH, IBR 2010, 570). Dann ist der Bauvertrag von wesentlicher Bedeutung f├╝r den Inhalt des Kaufvertrags, so dass auch der Bauvertrag von der Beurkundung umfasst sein muss. Diese Voraussetzung ist vorliegend erf├╝llt, weil der Kaufvertrag geschlossen wurde, um die Ausf├╝hrung des Bauvertrags zu erm├Âglichen (BGH, IBR 2002, 461). Nicht erforderlich ist, dass die Parteien des Kaufvertrags mit denen des Bauvertrags identisch sind, solange der Leistungserbringer des Bauvertrags ma├čgeblichen Einfluss auf die Durchf├╝hrung des Kaufvertrags hat (BGH, IBR 2010, 570). Ebenso ist unerheblich, in welcher Reihenfolge die Vertr├Ąge geschlossen werden (BGH, a.a.O.). Die Besonderheit des vorliegenden Falls, die darin besteht, dass E dem AG lediglich einen Miteigentumsanteil am Grundst├╝ck ├╝bertragen wollte, ├╝ber dessen Nutzung der AG nicht w├╝rde alleine entscheiden k├Ânnen, f├╝hrt zu keiner anderen Betrachtungsweise. Denn der AG h├Ątte keine M├Âglichkeit gehabt, die Bauleistungen auf ein anderes Grundst├╝ck "umzuleiten". Vielmehr war es f├╝r ihn unausweislich, dass die Leistungen aus dem "Baubetreuungsvertrag" auf dem Grundst├╝ck zu erbringen waren, an dem er einen Miteigentumsanteil erwerben wollte. 

Ein Bauvertrag ist beurkundungsbed├╝rftig, wenn die Parteien des Grundst├╝ckskaufvertrags diesen schlie├čen, um die Durchf├╝hrung des Bauvertrags zu erm├Âglichen. Ist der Grundst├╝ckskaufvertrag vom Bauvertrag unabh├Ąngig, muss er nicht beurkundet werden.